스페인, 주택난 해결 위한 EU 외국인 부동산 매입 100% 과세 제안
마드리드, 2025년 1월 13일 — 스페인 정부는 심각해지는 주택 가격 상승 문제를 해결하기 위해 EU(유럽연합) 외국인의 부동산 매입에 100% 세금을 부과하는 방안을 발표했습니다. 페드로 산체스 총리가 발표한 이 조치는 주택 시장 안정화와 주민들의 주택 접근성 향상을 목표로 하는 12개 항의 종합 전략의 일환입니다.
부동산 시장 안정화 목표
산체스 총리는 현재 주택 시장 상황을 "심각한" 위기로 묘사하며 즉각적인 조치가 필요하다고 강조했습니다. 이번 과세 제안은 브렉시트 이후 스페인 부동산 시장에서 두각을 나타내고 있는 영국인 구매자들을 포함하여 EU에 거주하지 않는 EU 외국인을 대상으로 합니다. 이 새로운 세금은 기존의 7~12%의 부동산세에 추가로 부과되어 외국인 투자자들의 재정적 부담을 두 배로 늘릴 것입니다.
외국인 구매자와 시장에 미치는 영향
이번 세금 도입은 현재 스페인에서 연간 약 2만 7천 채의 주택을 구매하는 EU 외국인들에게 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 2024년 3분기 기준, EU 시민과 비 EU 시민을 포함한 외국인 구매자는 전체 부동산 거래의 15%를 차지했습니다. 이 중 영국 투자자들이 가장 큰 비중(8.5%)을 차지합니다. 외국 자본의 대량 유입은 지난 10년간 유럽의 주택 가격을 48% 상승시켰는데, 이는 가계 소득 증가율(절반 수준)을 훨씬 웃도는 수치입니다.
주택 가격 안정화를 위한 추가 조치
100% 세금 제안은 주택 가격 안정화를 위한 광범위한 계획의 일부일 뿐입니다. 추가 조치는 다음과 같습니다.
- 단기 임대에 대한 세금 인상: 에어비앤비 스타일의 단기 임대에 대한 세금 인상은 장기 주택을 휴가용 부동산으로 전환하는 것을 줄여 지역 주민들의 주택 공급을 늘리려는 목적입니다.
- 공공 주택 확대: 3,300채의 주택을 새로운 공공 주택 당국으로 이전하여 저렴한 주택 공급을 확대하려는 계획입니다.
- 주택 개보수 프로그램: 비어 있는 주택을 개보수하여 주택 시장에 다시 공급하려는 계획입니다.
- 임대인 인센티브: 저렴한 임대 주택을 제공하는 임대인에게 정부 보증을 제공하여 더 지속 가능하고 장기적인 주택 솔루션을 장려하려는 계획입니다.
전문가 의견의 차이
스페인의 야심찬 세금 제안은 업계 전문가들과 이해관계자들로부터 다양한 반응을 불러일으켰습니다.
찬성 의견
찬성하는 사람들은 이 세금이 부동산 가격을 상승시키고 지역 주민들이 주택을 구하기 어렵게 만드는 외국인 투기 행위를 억제하는 데 필요한 조치라고 주장합니다. 산체스 총리는 "부유한 임대인과 가난한 세입자" 사이의 사회적 격차를 강조하며 스페인 시민의 주택 수요를 우선시하는 정책의 필요성을 역설했습니다. 또한, 찬성하는 사람들은 보완적인 조치들이 주택 부족 문제를 해결하기 위한 종합적인 접근 방식을 제시한다고 평가했습니다.
비판적인 의견
반면에 비판적인 사람들은 이 세금의 효과에 의문을 제기하며, EU 외국인 구매자들이 전체 주택 시장에서 차지하는 비율이 상대적으로 적다는 점을 지적합니다. 콜리어스의 안토니오 델라 푸엔테는 EU 외국인이 연간 2만 7천 채의 주택을 구매하는 것을 "극히 미미한 수준"이라고 언급하며, 이 세금이 주택 가격 상승 문제에 미치는 영향은 제한적일 것이라고 주장했습니다. 또한, 이 세금이 개인 및 기관 투자자들을 억제하여 스페인 부동산 시장에 대한 투자가 감소하고 건설 등 관련 산업에 영향을 미칠 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.
시행 과제
이 제안이 직면한 중요한 과제 중 하나는 의회 승인이 필요하다는 점이며, 산체스 총리가 현재 의회에서 안정적인 다수당을 확보하지 못하고 있기 때문에 불확실성이 존재합니다. 또한 부동산 전문가들은 이 세금이 시장 불확실성을 야기하여 부동산 거래를 늦추고 향후 투자를 억제할 수 있다고 경고합니다.
시장 분석 및 미래 전망
외국인 투자 감소 및 시장 분화
이 세금은 코스타 델 솔, 마요르카, 알리칸테와 같은 인기 지역의 외국인 투자를 감소시킬 것으로 예상됩니다. 이는 주택 가격 하락으로 이어져 국내 구매자들이 주택을 더 쉽게 구할 수 있게 될 수 있지만, 고급 주택 개발은 지연될 수 있습니다. 부유한 외국인 투자자들은 법인 또는 EU 파트너십을 이용하는 등의 방법으로 허점을 찾을 수 있으며, 이는 다양한 주택 등급에 걸쳐 불균형적인 영향을 미칠 수 있습니다.
이해관계자에 미치는 영향
- 국내 구매자: 일부 지역에서는 주택 가격이 하락할 수 있지만, 외국인 주도 개발의 감소는 주택 공급 증가를 제한하여 전반적인 주택 가격 상승 문제를 지속시킬 수 있습니다.
- 개발업자 및 부동산 중개업자: 외국인 구매자에 대한 높은 의존도로 인해 프로젝트 지연 및 수익 감소가 발생할 수 있습니다. 그러나 지역 시장이나 저렴한 주택에 집중하는 개발업자는 정부 인센티브의 혜택을 볼 수 있습니다.
- 기관 투자자: 부동산 세금 정책에 대한 불확실성은 특히 임대용 건물 건설 부문에서 기관 투자를 억제하여 대규모 도시 개발에 필요한 자본 유입을 제한할 수 있습니다.
- 지방 정부: 외국인 투자에 크게 의존하는 지역은 세수 감소를 경험하여 이미 주택 부족 문제에 어려움을 겪고 있는 지방 자치단체 예산에 부담을 줄 수 있습니다.
더 넓은 추세와 전략적 기회
스페인의 정책은 외국인 투자보다 주택 가격 안정을 우선시하는 유럽의 증가하는 추세와 일치하며, 캐나다, 뉴질랜드, 덴마크와 같은 국가의 조치를 반영합니다. 공격적인 세금은 시장을 불안정하게 만들 수 있지만, 공동 소유 또는 정부 지원 모기지와 같은 혁신적인 금융 구조를 촉진할 수도 있습니다. 투자자와 개발업자에게는 시장 조정이 저평가된 부동산을 취득하거나 저렴한 주택 프로젝트로 전환할 기회를 제공할 수 있습니다.
결론
스페인이 제안한 EU 외국인의 부동산 매입에 대한 100% 세금은 스페인의 주택난 해결을 위한 중요한 조치입니다. 이 정책은 외국인 투기를 억제하고 지역 주민들의 주택 접근성을 높이려는 목표를 가지고 있지만, 장기적인 효과는 불확실합니다. 외국인 투자 감소와 시장 불확실성은 과제를 제기하지만, 강력한 조치와 함께라면 이 계획은 스페인의 더욱 공정한 주택 시장을 위한 길을 열 수 있습니다. 이 제안이 의회 승인을 기다리는 동안 부동산 전반의 이해 관계자들은 스페인 부동산 시장의 미래에 대한 영향을 면밀히 주시하고 있습니다.