미국 남부, 주택 위기 직면: 전문가들, 거품 붕괴 경고
미국 남부에서 신규 주택 공급이 크게 증가하면서 부동산 전문가들은 주택 거품의 가능성에 대해 경고하고 있습니다. 이러한 건설 급증은 많은 미국인들이 더 저렴한 주택을 찾아 남하하면서 COVID-19 팬데믹 기간 동안 수요가 증가한 것에 대응한 것이었습니다. 그러나 팬데믹이 줄어듦에 따라 이러한 신규 주택에 대한 수요도 감소하고 있습니다. 월요일에 리벤처 컨설팅의 CEO인 닉 제를리는 X(이전의 트위터)에서 임박한 위협에 대해 경고했습니다. "남부에서 거대한 주택 거품이 발생했고, 곧 터질 것"이라고 제를리는 말했습니다. 지역 내 판매 중인 신규 주택 수가 거의 30만 채에 달하며 2006년 8월 지난 대규모 붕괴 이전의 이전 최고치를 넘어섰다고 지적했습니다.
제를리는 지난 3-4년 동안 주택 건설업자와 투자자들의 광기 같은 투기로 인해 가격이 현지인들이 감당할 수 있는 수준을 훨씬 초과하여 거품이 서서히 터지고 있다고 강조했습니다. 그는 경기 침체가 이 과정을 가속화할 수 있으며 거품이 급격히 터질 수 있다고 경고했습니다.
핵심 요점
- 과잉건설과 수요 감소: 남부 주들은 팬데믹 기간 동안 저렴한 주택을 찾는 사람들의 유입으로 신규 주택 건설이 크게 증가했습니다. 이제 팬데믹의 영향이 줄어들면서 수요가 감소하여 주택 공급이 과잉되고 있습니다.
- 잠재적 주택 거품: 과잉 공급으로 인해 2008년 금융 위기 이전의 주택 거품과 유사한 상황에 대한 우려가 커지고 있습니다. 제를리는 경기 침체가 발생할 경우 거품이 터질 수 있다고 경고했습니다.
- 시장 정상화: 리얼토르닷컴의 수석 경제학자인 다니엘 헤일과 같은 일부 전문가들은 시장이 붕괴하는 것이 아니라 정상화되고 있다고 봅니다. 텍사스주 오스틴과 같은 특정 지역에서는 이미 주택 가격이 하락하기 시작했고 주택 공급이 증가하고 있습니다.
- 지역별 차이: 이 문제는 남부에서 더 두드러지게 나타나고 있습니다. 미국 북동부와 중서부와 같은 다른 지역은 과대평가 수준이 낮고 투기적 재고 활동이 적습니다.
- 재산세 및 보험료: 재산세와 보험료 인상은 주택 소유자들에게 추가적인 재정적 압박을 가하고 있으며, 이는 시장에 더 많은 주택이 나오게 할 수 있습니다.
분석
미국 남부의 부동산 시장은 복잡한 상황에 직면해 있습니다. 팬데믹 기간 동안 저금리와 원격 근무의 유연성으로 인해 남부에서 주택 붐이 일어났습니다. 건설업자들은 신규 주택 건설을 크게 늘리며 대응했습니다. 그러나 이러한 급증은 현재 과잉 공급으로 이어져 플로리다, 조지아, 테네시, 텍사스 등 주에서 현재 판매 중인 주택이 거의 30만 채에 달합니다.
제를리의 경고는 2008년 금융 위기를 초래한 주택 거품과 유사한 위험을 강조합니다. 시장 역학은 투기와 급격한 가격 상승에 의해 주도되고 있으며, 이는 현지의 부담 능력을 능가했습니다. 경기 침체가 발생하면 이 거품이 가속화되어 지역 내에서 상당한 재정적 불안정을 초래할 수 있습니다.
대조적으로, 다니엘 헤일은 더 완화된 시각을 제시하며, 우리가 보고 있는 것은 시장 붕괴가 아니라 시장 교정이라고 주장합니다. 오스틴과 같은 곳에서는 전년 대비 주택 가격이 3% 하락한 상태에서 시장이 보다 지속 가능한 수준으로 조정되고 있습니다. 남부의 상대적 저렴함은 계속해서 신규 거주자들을 끌어들이고 있으며, 이는 장기적으로 시장을 안정시키는 데 도움이 될 수 있습니다.
재산세와 보험료는 상황을 악화시키는 추가적인 요인입니다. 재산세 인상은 경우에 따라 650%에 달하며, 특히 자연재해가 잦은 주에서 보험료 인상은 주택 소유자들에게 재정적 압박을 가하고 있습니다. 이러한 비용 상승은 많은 사람들이 팔아야 할 수도 있으며, 이는 시장에 주택 공급을 더욱 늘리고 가격을 낮출 수 있습니다.
고려해야 할 또 다른 요소는 압류 건수의 증가입니다. COVID-19 팬데믹으로 인해 정부의 개입으로 압류가 일시적으로 중단되었지만, 이러한 조치가 해제됨에 따라 압류율이 다시 증가하기 시작했습니다. 텍사스와 같은 지역에서는 평가사들이 2008년 이전 시기와 유사한 압류 활동의 큰 증가를 보고하고 있습니다.
은행 부문도 긴장 징후를 보이고 있습니다. 연방예금보험공사(FDIC)는 금리 상승으로 인한 모기지 담보 증권에 영향을 받아 올해 1분기에 미실현 손실이 5170억 달러에 달하고 63개의 문제 은행을 확인했습니다. 이 상황은 2008년 금융 위기로 이어진 조건과 매우 유사합니다.
또한, 계약금 없는 대출과 같은 신규 모기지 상품들이 다시 등장하고 있습니다. 이러한 상품들은 지난 주택 위기에 기여한 위험한 대출 관행으로, 주택 가격이 하락할 경우 주택 소유자들이 네거티브 자