중국 대도시에서 진행 중인 혁신적인 주택 바우처 실험
선전, 베이징, 상하이, 광저우에 합류하여 부동산 회복, 도시 재개발 및 재정 생존을 목표로 하는 준통화 "팡퍄오(주택 바우처)" 도입
선전 — 상징적이고 체계적인 중요성을 지닌 조치로 중국의 4대 1선 도시인 베이징, 상하이, 광저우, 그리고 현재 선전이 공식적으로 실험적인 "팡퍄오 시스템" 또는 "주택 티켓 시스템"을 시작했습니다. 이는 도시 재개발 보상에 대한 바우처 기반 접근 방식으로, 중국이 주택 야망에 자금을 조달하는 방식에 패러다임 변화를 가져올 수 있습니다.
3월 26일 선전시 주택도시농촌건설국은 획기적인 지침을 발표했습니다. 4월 9일부터 도시 재개발 프로젝트에 대한 현금 보상을 주택 티켓으로 대체하거나 적어도 크게 보완할 예정입니다. 이러한 바우처는 지정된 주거 단위로 교환할 수 있으며, 종종 추가 평방 피트와 같은 추가 보너스가 제공됩니다. 지지자들은 이 조치를 여러 위기를 한 번에 해결하려는 실용적인 시도로 보고 있습니다. 비평가들은 이것이 빛나는 새 포장지로 낡은 부채와 불평등을 교묘하게 재포장한 것이라고 주장합니다.
하지만 오해하지 마세요. 이것은 단순한 관료적 각주가 아닙니다. 주택 티켓 시스템은 국가 경제의 기둥인 중국 부동산 부문을 벼랑 끝에서 되돌리려는 중국의 최신 시도이며, 그 중요성은 더할 나위 없이 큽니다.
도시 전쟁터의 새로운 통화
원칙적으로 주택 티켓은 간단합니다. 이주민에게 현금을 지급하는 대신 지방 정부는 약 1년 동안 유효한 바우처를 발급하여 새로 건설된 정부 승인 주택을 구매하는 데 사용할 수 있습니다. 종종 이러한 티켓에는 10~20%의 보너스 면적이나 이미 건설된 현대식 아파트 단지에 대한 빠른 접근과 같은 인센티브가 포함되어 새로운 건설을 기다리는 지연과 위험을 우회합니다.
그러나 이 메커니즘은 결코 중립적이지 않습니다. "주택 바우처처럼 보이지만 주거 주소가 있는 지방 채권처럼 작동합니다."라고 광둥성의 재정 구조에 익숙한 한 정책 분석가는 말했습니다. "단순히 주택에 관한 것이 아니라 유동성, 정치적 신뢰, 지방 정부의 지급 능력에 관한 것입니다."
실제로 주택 티켓은 미판매 재고를 보유한 개발자, 증가하는 재정적 제약에 직면한 정부, 도시 재개발 약속에 점점 회의적인 주민이라는 세 가지 힘 사이의 미묘한 균형 속에서 작동합니다.
청사진에서 전쟁터로: 정책이 뿌리내린 방법
선전의 채택은 이전 실험의 연쇄 작용을 따릅니다. 광저우는 2024년 초 "주택 바우처 시행 계획"으로 이 아이디어를 실행한 네 곳 중 첫 번째 도시가 되었습니다. 베이징의 퉁저우 구는 7월에 초안을 발표했고, 상하이는 진산 및 칭푸 구에서 시행을 시작했습니다.
상황은 긴급하고 구조적입니다. 특히 2023년 경제 공작 회의에서 1억 평방미터의 재개발 목표를 설정한 후 도시 촌락 변환을 위한 국가적 추진의 일환으로 지방 정부는 보상할 돈도 없고, 기다릴 시간도 없고, 대규모 시위에 대한 정치적 욕구도 없는 고전적인 삼중고에 직면했습니다. 중국 부동산 투자 연간 성장률, 최근 둔화 추세.
| 지표 | 기간 | 값/변동(YoY) |
|---|---|---|
| 부동산 투자 | 2024년 전체 | -10.6% |
| 부동산 투자 | 2025년 1월-2월 | -9.8% |
| 상업용 건물 판매(바닥 면적) | 2024년 전체 | -12.9% |
| 상업용 건물 판매(가치) | 2024년 전체 | -17.1% |
| 신규 주택 판매 가치(상위 100개 개발업체) | 2025년 2월 | +1.2% |
| 신규 건설 시작(바닥 면적) | 2024년 전체 | -23.0% |
| 신규 주택 가격(70개 도시) | 2025년 2월 | -4.8% |
| 주거용 건물 완공(바닥 면적) | 2024년 전체 | -27.4% |
| 판매용 상업용 건물 바닥 면적 | 2024년 말 | +10.6% |
"기존의 이주 주택 건설 모델은 너무 느리고 너무 비쌌습니다."라고 한 도시 재개발 컨설턴트는 언급했습니다. "하지만 현금을 그냥 나눠주는 것도 감당할 수 없습니다. 팡퍄오는 타협입니다."
선전의 발표는 수년간 진행되어 온 정책 변화를 성문화합니다. 시는 새로운 메커니즘을 재고 주택 활성화, 부동산 개발자 지원, 지방 부채 통제 등 더 광범위한 도시 재개발 목표와 명시적으로 연결했습니다.
인센티브와 환상: 주택 티켓이 실제로 하는 일
현금 없는 유동성
주택 티켓은 기능적으로 지역화된 신용 상품입니다. 이자가 붙지 않고, 보편적으로 허용되지 않으며, 만료일이 있습니다. 그러나 좁은 범위의 부동산 내에서 구매력을 발휘합니다.
"이것은 준돈입니다."라고 한 거시 경제학자는 말했습니다. "중앙 통화 당국의 완전한 지원이 없는 그림자 금융 상품이지만 특정 도시 지역 내에서 경제 활동을 리디렉션할 수 있을 만큼 충분히 강력합니다."
준통화는 준돈이라고도 하며, 공식 통화와 유사하게 기능하지만 법정 통화가 아닌 스크립과 같은 유동성이 높은 자산을 의미합니다. 이러한 상품은 특정 맥락 내에서 쉽게 전환하거나 사용할 수 있지만 정부 발행 통화의 보편적인 수용력이 부족합니다.
이러한 구매력을 지정된 주택 재고로 유도함으로써 도시는 이주민에게 공무원이 "더 존엄하고 더 유연한" 주택 솔루션이라고 묘사하는 것을 제공하면서 부풀려진 개발자 재고를 정리하는 것을 목표로 합니다. 선전의 경우 이는 룽강이나 핑산과 같이 포화되지 않은 지역으로 수요를 유도하는 것을 의미할 수 있습니다.
개발자는 생명줄을 찾습니다
특히 규제 단속과 유동성 위축으로 여전히 어려움을 겪고 있는 개발자에게 주택 티켓 시스템은 그들이 갈망해 온 것을 제공합니다. 바로 포획된 수요입니다.
"팡퍄오는 탈출구가 없는 수요입니다."라고 광둥성에 기반을 둔 한 부동산 임원은 말했습니다. "주민은 현금을 보유할 수 없고, 다른 곳에 투자할 수 없으며, 단순히 시장을 떠날 수 없습니다. 그들은 사야 합니다."
그러나 여기에는 조건이 따릅니다. 개발자는 할인을 협상하고, 바우처 상환 시 불확실한 시기를 흡수하고, 지방 정부와 협력하여 규정을 준수해야 합니다. 많은 경우 바우처는 지역 정치 및 재정적 우선 순위에 따라 결정되는 승인된 프로젝트의 짧은 목록에서만 사용할 수 있습니다.
예를 들어 광저우의 리완 지구에서 250만 위안 상당의 바우처는 실제로 좁은 범위의 옵션에만 액세스할 수 있도록 허용했습니다. 많은 옵션이 그 가격 이상이었고, 이주민은 자신의 현금으로 보충해야 했습니다.
이주했지만 무력해졌습니까? 주민은 어려운 선택에 직면합니다.
불도저 경로에 있는 도시 거주자의 관점에서 현금에서 바우처로의 전환은 약속과 위험을 모두 가져옵니다.
한편 주택 티켓은 그렇지 않으면 감당할 수 없는 현대식 주택에 대한 액세스를 가능하게 할 수 있습니다.
다른 한편으로는 제약이 현실적입니다. 제한된 선택, 만료 위험, 투자 효용 없음, 유연성 부족입니다.
"팡퍄오를 은행 계좌에 넣을 수 없습니다. 투자할 수 없습니다. 자녀에게 물려줄 수 없습니다."라고 한 논평가는 언급했습니다. "그리고 사용 가능한 부동산이 과도하게 비싸거나 수준 이하인 경우 구매력을 잃은 것입니다."
일부 지역 규칙에서는 선양과 같은 도시에서 볼 수 있듯이 주민이 바우처 가치의 최소 90%를 사용해야 합니다. 전액을 사용하지 않으면 몰수됩니다. 극단적인 경우 주민은 현금 보상을 기다리는 것을 선호하더라도 시스템에서 벗어날 수 없습니다.
그림자 금융, 조용한 절충: 커튼 뒤의 재정 메커니즘
사회적, 정치적 연극 아래에는 팡퍄오를 단순한 주택 정책 이상으로 만드는 복잡한 통화 구조가 있습니다. 이는 중국에서 가장 중요한 부문인 부동산을 통해 자본이 흐르는 방식을 더 광범위하게 재조정하는 과정의 일부입니다.
3단계 돈 기계
분석가들은 전통적인 부동산 금융 주기를 세 가지 핵심 계층으로 나눕니다.
- 정책 은행 대출: 지방 정부는 정책 은행에서 돈을 빌려 통화 보상을 지원합니다. 이는 새로운 돈을 찍어내고 공공 부채를 창출하는 프로세스입니다. 다음은 정보 소스를 제거하고 정보를 올바르게 구성하여 이 데이터를 더 깔끔한 표로 다시 포맷하겠습니다.
표: 중국 지방 정부 및 LGFV 부채 증가 (2014–2023)
| 연도 | 지표 | 값 (조 위안) | GDP 비율 (%) | 참고 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | LGFV 부채 | ~14.34 | ~13% | IMF는 LGFV 부채를 GDP의 13%로 추정합니다. 부채 스왑 프로그램이 시작되었습니다. |
| 2020 | LGFV 부채 | ~45 | ~44% / ~88% | IMF는 위험한 LGFV 부채를 20.1조 위안 (총액의 44%)으로 추정했습니다. 리는 총 지방 부채를 90조 위안 (GDP의 ~88%)으로 추정했습니다. |
| 2022년 말 | LGFV 부채 | 59-60+ | ~47-50% | Rhodium Group: 59조 위안. IMF: 60조 위안 이상. UCSD는 총 지방 부채 (채권 + 대출)를 90-110조 위안 (GDP의 ~75-91%)으로 추정합니다. |
| 2023년 말 | 공식 지방 정부 부채 (재무상태표) | ~41 | ~32% | 공식 수치 보고. |
| 2023년 말 | LGFV 부채 (재무상태표 외 / 숨겨짐) | ~60 | ~48% / ~60% | IMF는 LGFV 부채를 60조 위안 (GDP의 ~48%)으로 추정합니다. AXA IM은 총 지방 부채 (LGFV 포함)를 ~76조 위안 (GDP의 >60%)으로 추정합니다. |
| 2023년 말 | 일반 정부 부채 (공식) | ~71 | ~69% / ~83.4% | 중앙 + 지방 정부 부채 포함. IMF는 더 높은 비율을 보고합니다. |
| 2023년 말 | 증대된 정부 부채 (공식 + LGFV) | ~101 | ~117% / ~120% | IMF의 "증대된" 비율에는 LGFV 추정치가 포함됩니다. |
중국에는 정책 은행으로 알려진 독특한 국영 금융 기관이 있다는 것을 알고 계셨습니까? 중국개발은행, 중국수출입은행, 중국농업발전은행과 같은 이 은행들은 이윤 극대화보다는 정부 경제 정책을 실행하도록 설계되었습니다. 이들은 인프라, 무역, 농업과 같은 부문에 대한 대상 금융을 전문으로 하며 국내외적으로 중국의 전략적 이니셔티브를 지원하는 데 중요한 역할을 합니다. 정책 은행은 일대일로 이니셔티브에 따른 프로젝트에 자금을 지원하는 데 중요한 역할을 하며 중국이 전 세계적으로 경제 목표를 발전시키는 데 사용하는 핵심 도구입니다. 명시적인 정부 보증이 없지만 채권은 중국 개발 전략에서 중요한 역할 때문에 주권으로 간주됩니다.
- 개발자 금융: 부동산 회사는 대출을 받고 정부에서 토지를 구매한 다음 부채를 상환하고 인프라에 자금을 지원합니다. 이는 공공 및 민간 레버리지를 촉진합니다.
- 가계 대출: 시민은 주택을 구매하기 위해 모기지를 받아 부채로 인한 성장의 사슬을 완성합니다. 그 결과 부동산이 저수지가 아닌 "무한 돈 프린터"로 기능하는 경제가 탄생했습니다.
주택 티켓은 이 순서를 중단시킵니다. 정부의 선불 유동성 요구를 줄이고, 자금 조달 비용(이자 없음)을 낮추고, 공식 부채 한도에 도달하지 않고도 지역화된 통화 확장을 허용합니다. 간단히 말해서 토지 사용 계획법이 있는 차용증입니다.
그러나 시스템의 신뢰성은 주민이 이러한 차용증에 부여하는 가치에 달려 있습니다. 주택 옵션이 좋지 않거나 개발자에 대한 신뢰가 약하여 티켓이 약하다고 인식되면 저항을 불러일으킬 수 있습니다.
위험: 조용한 위기 또는 미묘한 안정 장치?
주택 티켓의 효과는 예측할 수 없는 네 가지 변수에 따라 달라집니다.
- 지방 정부의 신용도: 특히 하위 도시에서는 주민들이 바우처가 가치를 유지할지 또는 공정하게 존중될지에 대해 의문을 제기할 수 있습니다.
- 개발자 실행 위험: 프로젝트가 지연되거나 중단되면 바우처는 무가치해지고 주민 신뢰는 빠르게 떨어집니다.
- 주민 선호도: 도시 촌락에서 이주한 사람들은 정적 자산에 대한 의무적인 재투자보다는 이동성을 원하는 경우가 많습니다.
- 시장 세분화: 시간이 지남에 따라 바우처 자격이 있는 시장과 자격이 없는 시장의 두 가지 부동산 시장이 나타나 왜곡, 유동성 부족 및 형평성 문제가 발생할 수 있습니다.
일부 분석가들은 더 깊은 위험, 즉 재정 관리와 그림자 금융 간의 경계를 모호하게 만드는 지역화된, 규제되지 않은 준통화의 생성을 경고합니다. "이것은 단순한 정책 혁신이 아닙니다. 통화 즉흥 연주입니다."라고 한 전문가는 말했습니다. "그리고 장기적인 영향은 알려지지 않았습니다."
다음 단계: 확장, 진화 또는 소진?
이 모델은 이제 도시 촌락 철거를 넘어 다른 영역으로 확장될 것으로 예상됩니다. 빈민굴 재개발, 공공 주택 전환, 심지어 정부가 거주자 소유 주택을 인수하고 그 대가로 팡퍄오를 더 많이 제공하는 선매도 방식까지도 있습니다.
그러나 회의론은 여전합니다.
도시 수용을 전문으로 하는 한 변호사가 말했듯이 "시장이 작동하면 바우처는 괜찮습니다. 그러나 음악이 멈추고 모두가 아무도 원하지 않는 종이 조각을 들고 있을 때 어떻게 됩니까?"
약속과 취약성을 바탕으로 구축된 정책
중국의 주택 티켓 실험은 재정적 응급 조치, 부동산 경기 부양책, 사회 공학이 눈에 띄게 혼합된 것입니다. 이는 보조금, 차용증, 시장 메커니즘이 동일한 부분으로 구성된 도구로 무너져가는 정책 합의를 복구하려고 합니다.
성공하면 국가의 가장 불안정한 경제 부문을 안정시키고 도시 재개발에 대한 접근 방식을 현대화하는 데 도움이 될 수 있습니다. 실패하면 구조적 불균형에 직면한 재정적 창의성의 한계가 드러날 수 있습니다.
현재 개발자는 환호하고, 공무원은 조금 더 쉽게 숨을 쉬고, 이주민은 승산