임대료 통제 폐지: 아르헨티나의 대담한 조치가 주택 시장을 변화시키고 뉴욕의 현 상태에 도전하다

아르헨티나의 임대료 규제 폐지, 글로벌 관심을 불러일으키고 뉴욕시에 주는 교훈

아르헨티나의 하비에르 미레 대통령이 2023년 12월 29일 임대료 규제를 폐지한 것은 국제적인 주목을 받는 대담한 조치였습니다. 이 결정은 미레의 "경제 충격요법"의 일환으로, 아르헨티나의 주택 시장에 큰 변화를 가져왔습니다. 이 변화는 특히 부에노스아이레스에서 두드러지며, 뉴욕시를 포함한 전 세계 정책 입안자들이 주의 깊게 지켜보고 있습니다.

아르헨티나에서 임대료 규제가 폐지되면서 부에노스아이레스의 주택 공급이 195.23% 증가했습니다. 더욱 놀라운 것은, 2024년 6월까지 전국적으로 임대 목록이 184% 급증했으며, 5월 한 달에만 62% 증가했다는 점입니다. 이러한 많은 주택의 공급은 세입자들에게 절실히 필요한 안정을 제공하고 있으며, 2023년 10월 이후 임대료는 물가 상승률을 감안할 때 40% 감소했습니다.

새로운 규정은 임대 시장의 유연성을 높였습니다. 집주인과 세입자는 이제 임대 조건 협상에서 더 많은 자유를 가지며, 기본 임대 기간은 3년에서 2년으로 줄어들었습니다. 이러한 시장의 유연성 증가는 가격 경쟁력을 높이고 더욱 역동적인 주택 시장으로 이어졌습니다.

즉각적인 효과는 대체로 긍정적이지만, 일부 비평가들은 이 폐지가 아르헨티나의 경제 위기로 어려움을 겪고 있는 세입자보다 집주인에게 더 많은 이익을 준다고 주장합니다. 시장이 균형을 이루면 가격 상승의 우려도 있습니다.

뉴욕시의 임대료 규제 시스템과 비교할 때, 뉴욕시는 임대료가 조정된 유닛과 시장 가격 유닛이 혼합되어 있으며, 임대료 안정화 유닛은 일반적으로 원하는 지역에서 시장 가격보다 낮은 가격을 지닙니다. 뉴욕에서 임대료 안정화를 종료하면 규제된 세입자의 임대료가 상승할 가능성이 있지만, 경쟁이 증가함에 따라 건물 관리 및 유지보수가 개선될 수 있습니다. 시장 가격 세입자도 경쟁이 증가함에 따라 혜택을 얻을 수 있으며, 노후된 유닛도 리모델링되어 시장에 다시 나올 수 있습니다.

주요 요점:

1. 임대료 규제 폐지 이후 부에노스아이레스의 주택 공급이 195.23% 증가했습니다.
2. 2023년 10월 이후 실질 임대료가 40% 감소했습니다.
3. 정책 변경으로 집주인과 세입자 모두에게 시장의 유연성이 증가했습니다.
4. 아르헨티나의 경험은 주택 저렴성 문제를 겪고 있는 도시들로부터 글로벌한 주목을 받고 있습니다.
5. 비평가들은 시장 조정 과정에서 잠재적인 장기적 문제와 가격 급등에 대해 경고합니다.
6. 뉴욕시는 임대료 조정 유닛과 시장 가격 유닛을 혼합하고 있는 상황입니다.

심층 분석: 뉴욕시와 그 너머의 교훈

아르헨티나의 임대료 규제 폐지는 전 세계 도시들, 특히 주택 저렴성 문제에 직면한 뉴욕시에 유용한 통찰력을 제공합니다. 뉴욕의 접근방식은 아르헨티나의 완전한 폐지와는 다르지만, 배울 점이 몇 가지 있습니다.

1. 공급이 중요합니다: 아르헨티나의 경험은 주택 공급 증가의 중요성을 강조합니다. 뉴욕은 더욱 많은 유닛이 시장에 나올 수 있도록 사무실을 주거용으로 전환하거나 교통역 근처의 주택 건설을 허용하는 등 개혁에 집중할 수 있습니다.

2. 시장 유연성: 아르헨티나 임대 시장의 유연성 증가는 성공에 기여했습니다. 뉴욕의 개혁은 세입자 보호를 유지하면서 더 많은 유연성을 제공하고자 하는 노력의 일환입니다.

3. 균형 잡기: 아르헨티나의 완전 폐지와는 달리, 뉴욕은 세입자 보호와 시장의 요구를 균형 있게 유지하려고 합니다. 제안된 좋은 이유 퇴거법은 규제가 없는 아파트에도 적용되어 이러한 접근 방식을 잘 보여줍니다.

4. 점진적 개혁: 아르헨티나는 충격요법을 선택했지만, 뉴욕의 점진적 개혁은 느리지만 더 안정적인 주택 시장 개선으로 이어질 수 있습니다.

5. 포괄적 접근: 뉴욕의 제안된 개혁은 주택 저렴성을 다루기 위해 다양한 접근이 필요하다는 인식을 보여줍니다.

6. 추가 개혁이 필요합니다: 진정으로 기능하는 시장을 위해 뉴욕은 엄격한 구역 제한을 해제하고 99개 이상의 유닛을 건설할 수 없는 최저 임금을 폐지하는 것 등을 고려해야 합니다.

7. 정치적 환경: 현재 뉴욕에서는 강력한 세입자 보호를 지향하는 정치적 환경으로 인해 대대적인 변화는 어려울 것으로 보입니다. 그러나 아르헨티나의 사례는 이러한 가능성을 고려할 가치는 있습니다.

8. 역사적 맥락: 임대료 규제는 beneficiaries들이 강력한 정치적 헌신 세력이 되기 때문에 지속되는 경우가 많습니다. 매사추세츠는 1994년 주 전체에서 임대료 규제를 금지했으며, 그로 인한 부정적 영향은 크지 않았던 좋은 사례입니다.

알고 계셨나요?

1. 임대료 규제가 폐지되기 전, 부에노스아이레스에서 규제 때문에 약 7분의 1의 주택이 비어 있었습니다.

2. 아르헨티나의 물가 상승률은 2023년 말에 211.4%에 달해, 이는 30년 만에 가장 높은 수치로, 주택 시장에 크게 영향을 미쳤습니다.

3. 뉴욕시에서는 최근 세 명의 진보적인 시의회 의원들이 다가구 개발에 대한 주차 의무를 제거하는 것을 지지하여 보다 주택 친화적인 정책으로의 전환을 신호했습니다.

4. 뉴욕의 주택 공급을 증가시키기 위한 '예스 시티 정책'이 최근 도시 계획 위원회에서 통과되었습니다.

5. 임대료 규제에도 불구하고, 부에노스아이레스의 평균 임대료는 폐지 이전에 이미 인플레이션율을 훨씬 초과하여 상승하였으며, 이는 저소득 세입자에게 불균형적인 영향을 미쳤습니다.

6. 퀸즈 레고파크의 두 개의 임대 안정화 건물이 최근 1억 800만 달러에 매각되었습니다($167,000/ 유닛), 이전의 임대 안정화 건물은 유닛당 79,000달러에 팔렸습니다.

7. 볼티모어의 유니온 화프 아파트는 2015년 1억 2천 150만 달러에서 7천 900만 달러로 하락하며 시장 조건 변화를 보여주었습니다.

8. 최근 뉴욕시의 부동산 하이라이트에는 1억 2천 450만 달러의 콘도 판매와 3천 600만 달러의 혼합 사용 부동산 판매가 포함됩니다.

전 세계 도시들이 주택 저렴성 문제에 직면한 가운데, 아르헨티나의 대담한 임대료 규제 폐지는 귀중한 교훈을 제공합니다. 장기적인 영향이 아직 드러나지 않았지만, 공급 증가와 가격 안정의 즉각적인 효과는 뉴욕시 및 그 너머의 정책 입안자들을 위한 생각거리입니다. 이 상황은 규제, 시장력, 주택 저렴성 간의 복잡한 상호작용을 강조하며, 도시들이 세입자와 재산 소유자 모두에게 혜택을 주고 건강하고 역동적인 주택 시장을 조성하는 균형 잡힌 솔루션을 찾도록 도전하고 있습니다.