부동산 변동: NAR 합의로 MLS 및 에이전트 보상에 대한 새로운 규칙 도입
2024년 8월 17일, 부동산 산업에 중대한 변화가 일어났습니다. 이는 전국 부동산 중개인 협회(NAR)에 대한 중요한 소송 합의의 결과입니다. 이 소송은 NAR의 정책이 부동산 수수료를 인위적으로 부풀렸다고 주장하며, 4억 1천 8백만 달러의 합의금이 책정되었습니다. 핵심 문제는 부동산 거래에서 수수료를 어떻게 설정하고 공개하는가에 관한 것이었습니다. 합의의 일환으로 다중 리스팅 서비스(MLS)는 더 이상 판매자가 바이어 에이전트에게 제안하는 보상을 표시하지 않습니다. 이 정책은 한때 에이전트 수수료의 투명성을 요구했으나, 이제는 MLS 외부로 전환되어 에이전트와 중개인이 직접 수수료를 협상해야 합니다. 이로 인해 거래가 복잡해질 수 있습니다.
더욱이, 부동산 에이전트는 이제 매물을 보여주기 전에 바이어와 서면 계약을 체결해야 하며, 이는 에이전트의 수수료를 보호하기 위한 새로운 절차를 도입합니다. 이 조치는 에이전트가 거래에서 배제되는 것을 방지하기 위한 것이지만, 특히 파트타임 에이전트에게는 새로운 절차가 부담이 될 수 있습니다.
주요 요점:
- MLS 투명성 감소: MLS 플랫폼은 이제 판매자가 바이어 에이전트에게 제공하는 보상을 표시하지 않습니다. 이 변화는 수수료 협상의 투명성을 줄여 바이어와 에이전트가 사전에 예상하기 어렵게 만듭니다.
- 서면 계약 의무화: 에이전트는 이제 매물 보여주기에 앞서 바이어와 서면 계약을 체결해야 하며, 이는 수수료에 대한 명확성을 보장하고 에이전트가 거래에서 배제되지 않도록 보호합니다.
- 경쟁 증가: 이러한 변화는 에이전트가 바이어 및 판매자와 직접 수수료를 협상함에 따라 경쟁을 더욱 촉진시킬 수 있습니다.
- 파트타임 에이전트에 미치는 영향: 증가한 행정적 부담은 파트타임 에이전트를 업계에서 퇴출시킬 수 있으며, 이들은 새로운 요구 사항을 따르기 어려울 수 있습니다.
분석:
이번 합의와 그에 따른 변화는 최근 역사에서 미국 부동산 시장에서 가장 중요한 변화 중 하나로 기록됩니다. Burnett 대 NAR 사건은 NAR의 수수료 공유 정책에 초점을 맞추었으며, 원고측은 이 정책이 낮은 수수료를 제공하는 주택을 에이전트가 보여주지 않도록 유도했다고 주장했습니다. MLS의 보상 공개 요구를 제거함으로써, 합의는 이 관행을 효과적으로 해체하고 주택 판매자와 바이어에게 수수료 협상에서 더 많은 자유를 줍니다.
에이전트들에게는 매물 보여주기 전에 서면 계약을 의무화하는 것이 거래에 새로운 형식을 추가하게 됩니다. 이는 수수료를 잃는 것에 대한 보호를 제공하지만, 더 많은 주의가 필요하며 주택 구매 프로세스를 지연시킬 수 있습니다. 또한, 규모가 작거나 파트타임 에이전트는 이러한 새로운 요구 사항을 처리하는 데 어려움을 느낄 수 있으며, 이는 업계에서의 탈퇴를 초래할 수 있습니다. 반면에, 이러한 변화는 소비자에게 더 많은 협상 권한을 부여하여 그들이 고용하는 에이전트의 보상에 대해 더 많은 주도권을 가질 수 있게 합니다.
알고 있나요?
- 전국 부동산 중개인 협회는 미국 전역에서 100만 명 이상의 부동산 전문가를 대표하며, 이번 합의는 그들 거의 모두에게 영향을 미칩니다.
- 4억 1천 8백만 달러의 합의금은 4년에 걸쳐 지급될 예정이며, 상당한 재정적 손실에도 불구하고 NAR는 2024년 및 2025년에 회원비를 인상하지 않을 것이라고 확인했습니다.
- Burnett 사건은 NAR을 상대로 제기된 20건 이상의 유사한 소송 중 하나로, 부동산 수수료 관행에 대한 검찰의 감시가 강화되고 있음을 보여줍니다.