뉴욕시의 '예스의 도시' 계획: 50억 달러 주택 이니셔티브가 8만 개의 신규 주택으로 주택 위기를 해결하는 것을 목표로 합니다.

어떤 일이 있었나요?

'주택 기회의 도시' 계획은 에릭 아담스 시장의 주택 정책의 핵심 요소로, 몇 개월간의 협상과 조정 끝에 최근 승인되었습니다. 원래 15년 동안 109,000개의 주택 단위를 추가하는 것을 목표로 하였으나, 수정된 예측은 80,000개로 축소되었습니다. 50억 달러의 공공 자금이 확보되었으며, 그 중 20억 달러는 주택, 20억 달러는 인프라 개선, 10억 달러는 기타 비용에 할당되었습니다. 이 중 10억 달러는 카시 호촐 주지사의 통치 하 뉴욕주에서 지원받습니다.

수정된 계획은 더 접근 가능하고 공정한 주택을 만들기 위한 여러 주요 변화를 포함하며, 일부 지역의 특성을 유지하는 데에도 중점을 두고 있습니다. 주차 요구사항이 조정되었으며, 맨해튼의 커뮤니티 구역 9, 10, 11 및 브루클린과 퀸즈의 일부 지역은 이러한 의무에서 면제되었습니다. 반면, 다른 지역에서는 여전히 주차 규칙이 유지되어 지역 사회의 관심과 접근 가능성 사이의 균형을 맞추려 하고 있습니다.

부속 주택 유닛(ADU)은 변화의 또 다른 초점입니다. 이들은 홍수에 취약한 지역, 즉 해안 및 내륙 홍수 지역 및 특정 단독 주택 지역에서 금지되었습니다. 계획은 또한 20%의 적정성 기준을 도입했으며, 이는 대규모 개발의 20%의 주택이 지역 평균 소득(AMI)의 80% 이하로 소득을 얻는 주민에게 제공되도록 요구합니다. 또한, 저렴한 주택을 포함하는 개발자는 20%의 밀도 보너스를 받을 수 있어 신규 프로젝트에서 저렴한 주택을 촉진하는 인센티브가 됩니다.

계획의 통과는 여러 도전에 직면했습니다. 표결은 격렬한 협상으로 인해 6시간 지연되었으며, 더 많은 수정 사항은 도시 계획위원회의 검토를 거쳐야 합니다. 최종 시의회 투표는 다음 달로 예정되어 있습니다. 스태튼 아일랜드의 데이비드 카를 비롯한 몇몇 시의원의 저항에도 불구하고, 이 계획은 사업 그룹과 organized 노동조합의 지지를 얻었으며, 일부 부동산 전문가들은 이러한 추가 요구 사항이 개발업자들이 건설을 포기하게 만들 것이라고 비판하고 있습니다.

핵심 요점

• 주택 목표 축소: 원래의 목표인 109,000개 단위가 15년 동안 약 80,000개로 수정되어 성장을 보다 신중하게 접근하게 되었습니다.
• 공공 자금 확보: 주택, 인프라 및 비용을 위한 50억 달러의 지원은 주택 위기를 해결하기 위한 중요한 공공 투자를 강조합니다.
• 적정성 기준: 50개 이상의 단위를 갖춘 개발은 20%를 저렴한 주택으로 할당해야 하며, 이는 저소득 및 중간 소득 주민에게 구호를 제공합니다.
• 주차 및 ADU 제한: 주차 요구 사항과 ADU 이용 가능성에 대한 특정 변화는 지역 사회 의견과 안전 문제를 반영하고 있습니다.

심층 분석

'주택 기회의 도시'는 뉴욕시의 도시 개발 접근 방식을 크게 재조정하는 프로그램으로, 개발자와 주민 모두에게 매우 중요한 의미를 가질 수 있습니다. 이 계획은 여러 지역사회 우려를 해결하려고 시도하면서 높은 수요와 제한된 공급으로 이미 긴장된 시장에서 개발을 촉진하기 위해 몇 가지 복잡성을 도입했습니다.

1. 개발자 및 적정성에 미치는 영향

부동산 개발자들은 기회와 도전 과제가 혼재되어 있습니다. 저렴한 주택을 포함하는 경우 밀도 보너스와 같은 계획의 인센티브는 특히 맨해튼과 브루클린과 같은 수요 높은 지역에서 더 많은 혼합 소득 프로젝트를 초래할 수 있습니다. 그러나 대규모 프로젝트의 20%를 저렴한 주택으로 설정해야 한다는 요구는 몇몇 개발자에게는 부담이 될 수 있습니다. 이 규정은 프로젝트 비용을 증가시키고 궁극적으로 수익성을 낮출 수 있어 신규 주택 개발 속도가 제한될 수 있습니다.

개발자들은 이제 완화된 조닝 규칙이 있는 지역에서 건설의 잠재적 보상을 주택의 적정성 기준을 만족하는 증가된 비용과 비교해야 합니다. 이러한 균형 잡기가 성공적으로 이루어지려면 건설비 상승을 상쇄할 수 있는 보조금이나 세금 인센티브와 같은 추가 인센티브가 필요합니다. 따라서 민간 부문의 계획 참여의 열정은 확실하지 않습니다.

2. 세입자 및 지역 사회 역학

세입자들에게 이 소식은 희망과 도전이 섞여 있습니다. 향후 15년 동안 80,000개의 신규 주택 단위를 만드는 약속은 주택 가용성을 높이는 중요한 첫 걸음이며, 적정성 기준은 이러한 단위의 일부가 저소득 주민에게 접근 가능하도록 보장합니다. 하지만 새로운 주택 단위 생산 속도는 도시의 증가하는 수요를 따라잡을 가능성이 낮습니다. 임대료가 안정화될 수는 있지만, 현재 계획을 보완하는 추가 주택 이니셔티브가 없는 한 큰 임대료 인하는 어려울 것입니다.

지정된 고밀도 지역 사회는 주택 단지가 새로 세워지면서 인구 밀도가 증가하고 지역 역학이 변화할 수 있습니다. 그러나 계획은 단독 주택 지역에서의 교통 지향 개발 이니셔티브를 면제하여 일부 지역이 주요 변화에서 제외되도록 결정하였습니다. 이는 오랫동안 기존 커뮤니티를 보존하려는 관심을 반영하지만 계획이 실질적인 주택 공급을 늘리는 데 한계를 두는 것이기도 합니다.

3. 정부 및 인프라 투자

20억 달러가 인프라 개선에 할당되는 것은 계획의 성공을 보장하기 위한 주요 요소입니다. 고밀도 지역으로 인구가 증가함에 따라 공공 교통, 학교 및 유틸리티와 같은 인프라에 대한 투자는 생활 질을 유지하는 데 결정적입니다. 이러한 투자 성공은 도시가 시간을 효과적으로 관리하고 필요한 추가 자원을 확보하기 위해 주 및 연방 파트너와 조정할 수 있는 능력에 달려 있습니다.

4. 사무실에서 주택으로의 전환

계획의 또 다른 주목할 만한 측면은 사무실에서 주택으로의 전환 조항입니다. 팬데믹 이후 변화된 업무 습관으로 인해 많은 사무실 건물이 활용되지 않고 있습니다. 이러한 공간을 주택 단위로 전환하면 주택 위기를 해결하고 재택 근무 시작 이후 어려움을 겪었던 도시의 일부를 부활시킬 수 있습니다. 잘 실행된다면 이는 주거 및 업무 공간의 변화하는 요구를 충족하는 다양한 주택 종류를 추가하는 데 도움이 될 수 있습니다.

알고 계셨나요?

• **바닥 면적 비율(FAR)**은 신규 주거 구역에서 사용되는 용어로, 특정 대지에서 허용되는 최대 건물 크기를 결정하는 조닝 도구입니다. 새 계획은 일부 구역에서 최대 15-18의 FAR을 가진 주거 지역을 도입하여 크기가 큰 주거 프로젝트를 가능하게 합니다.
• **보편적 적정성 선호(UAP)**는 개발자가 저렴한 주택을 위한 추가 공간을 사용할 경우 20% 밀도 보너스를 허용합니다. 이 인센티브는 개발자가 대규모 프로젝트에 저렴한 단위를 통합하도록 격려하는 보다 넓은 노력의 일환입니다.
• 교통 지향 개발 개념은 공공 교통 중심 근처의 주택을 촉진하여 자동차 의존도를 줄이기 위해 설계되었습니다. 이 개념은 도시의 일부 지역에서 수용되었지만, 단독 주택 지역의 면제는 일부 지역이 공공 교통에 대한 접근성이 낮게 남아 있어 지속 가능성과 이동성을 높이려는 노력에 잠재적인 장애가 될 수 있습니다.

'주택 기회의 도시' 이니셔티브는 뉴욕시가 주택 가용성을 증가시키고 지역 사회의 통합성을 보존하기 위한 신중한 균형을 이루려는 대담한 시도입니다. 이 계획의 궁극적인 성공은 도시가 적정성과 개발 인센티브의 균형을 맞추고, 인프라 개선을 효과적으로 실행하며, 지속적인 프로젝트에 지역 사회 피드백을 통합하는 능력에 달려 있습니다. 도시가 앞으로 나아가면서 모든 측면의 이해관계자들은 이 이니셔티브가 지역 차원과 국가 차원에서 도시 주택 개혁의 모델이 될 수 있을지 주의 깊게 지켜볼 것입니다.