맨해튼 오피스 공간: 공실률 속에서 세수 급증
맨해튼의 오피스 공간에서는 이상한 현상이 나타나고 있습니다. 많은 오피스가 비어 있음에도 불구하고, 도시의 세수는 놀랍게 증가했습니다. 오피스 건물의 가치 상승으로 인해 세수는 2020년 202억 3천만 달러에서 204억 8천만 달러로 4년 동안 급증했습니다.
하지만 이 성공 이야기에 반전이 있습니다. 도시가 재산 가치 상승으로 이익을 보고 있는 반면, 이러한 건물의 실제 소유자들, 예를 들어 스위스 은행 UBS는 어려움에 직면하고 있습니다. 일부 소유자들은 평가된 가치보다 훨씬 낮은 가격에 자산을 매각해야 하며, 이는 세금으로 평가된 가치와 실제 시장 현실 간의 불일치를 드러냅니다.
내년에는 재산세 수입이 76억 달러에 이를 것으로 예상되며, 이는 경찰 및 소방 서비스와 같은 중요한 도시 서비스 자금 조달에 중요한 역할을 합니다. 이는 2020년에 징수된 58억 달러에 비해 상당한 증가입니다.
오피스 공실률의 증가는 대유행 동안 나타난 재택 근무 트렌드가 주요 원인입니다. 오피스 일자리는 정상 수준으로 돌아왔으나 오피스 공간에 대한 수요는 회복되지 않았습니다. 많은 사람들이 이제 하이브리드 역할로 일하고 있어 빈 책상이 증가하고 있습니다.
오피스 공실률이 상승했음에도 불구하고 다운타운 브루클린이나 유니온 스퀘어와 같은 주요 상업 지역 외부에서는 더 저렴한 계약을 찾으려는公司들이 있어 오피스 가치가 상승하고 있습니다.
하지만 임대인들은 증가하는 평가에 대처하기 위해 힘든 상황에 처해 있습니다. 상승하는 재산세와 공실률 증가로 인한 재정 부담은 여전히 계속되고 있습니다.
맨해튼에서 보이는 이 역설적인 상황은 오피스 공실률이 높음에도 불구하고 재산세 세수가 증가하는 현상이 독특하지 않습니다. 샌프란시스코, 덴버, 시애틀과 같은 다른 주요 미국 도시에서도 비슷한 문제에 직면하고 있습니다. 이 도시들에서는 오피스 공실률이 치솟고 있으며, 샌프란시스코는 36%, 덴버는 31%, 시애틀은 28%에 이릅니다. 높은 공실률에도 불구하고 재산세는 비례적으로 감소하지 않아, 많은 소유자들이 손해를 보며 건물을 매각해야 하는 상황입니다. 이러한 상황은 높은 금리와 경제적 불확실성으로 더욱 악화되어 재산 가치를 떨어뜨리고 소유자들이 자산을 재융자하거나 용도 변경하기 어렵게 만듭니다. 이 추세는 일부 전문가들이 "오피스 아포칼립스"라고 부르는 상황에 기여하고 있으며, 상업용 부동산 시장은 문제를 해결할 뚜렷한 방안 없이 ongoing challenges에 직면하고 있습니다.
주요 요점
- 오피스 공실률이 25%에 이르면서, 뉴욕시 세수가 25억 달러 증가했습니다.
- 세금 평가액은 증가했지만 실제 판매액은 UBS의 850만 달러 판매와 같이 급감했습니다.
- 뉴욕시는 2025년에 76억 달러의 재산세를 징수할 예정이며, 이는 전체의 5분의 1에 해당합니다.
- 일자리 회복에도 불구하고 오피스 공간 수요는 여전히 뒤처져 있으며, 공실률은 23.6%입니다.
- 허드슨 야드가 2020년 이후 뉴욕시의 재산 가치 성장의 3분의 2를 차지하고 있습니다.
분석
원격 근무 트렌드로 인해 후기 맨해튼 오피스 공간 가치 상승은 뉴욕시에 재정적 이점을 주지만, 임대인들에게는 부담이 됩니다. 재산세 증가로 인해 2025년까지 76억 달러에 이를 것이며, 이는 도시 서비스 지원에는 도움이 되지만 부동산 수익을 억압합니다. 스위스 은행 UBS는 세금 평가액보다 낮은 가격에 자산을 매각함으로써 이러한 불일치를 잘 보여줍니다. 장기적으로, 도시 개발은 브루클린 다운타운과 같은 주변 지역으로 이동할 수 있으며, 이는 이러한 지역에 혜택을 주지만 전통적인 상업 중심지에는 도전 과제가 됩니다.
아는가요?
- 세금 평가액과 실제 판매액:
- 설명: 세금 평가액은 재산세를 계산하기 위해 지자체가 부여한 재산의 가치입니다. 이 값은 주기적인 재평가를 통해 결정되며, 판매 시점의 실제 시장 가치를 반영하지 않을 수 있습니다. 반면 실제 판매액은 시장에서 재산이 판매된 가격입니다. 언급된 경우에서 UBS는 평가된 가치보다 훨씬 낮은 가격에 건물을 매각해 세금 평가와 시장 현실 간의 불일치가 있음을 보여줍니다.
- 허드슨 야드:
- 설명: 허드슨 야드는 맨해튼, 뉴욕시의 대규모 부동산 개발 프로젝트입니다. 이는 미국 역사상 가장 비싼 부동산 개발 중 하나로, 상업 시설, 주거 및 소매 공간이 포함됩니다. 2020년 이후 허드슨 야드가 뉴욕시의 재산 가치 성장의 3분의 2를 이끌고 있다는 언급은 도시의 부동산 시장과 전체 경제적 풍경에 미치는 중대한 영향을 강조합니다.
- 오피스 공간 수요와 하이브리드 근무 역할:
- 설명: 오피스 일자리 수가 회복되고 있음에도 불구하고 오피스 공간에 대한 수요 감소는 하이브리드 근무 역할의 상승 때문입니다. 하이브리드 근무는 원격 근무와 사무실 근무를 혼합한 형태로, 직원들은 일부 시간을 재택근무합니다. 이 추세는 풀타임 오피스 공간의 필요성을 줄이며, 공실률 증가와 상업용 부동산 시장의 변화로 이어집니다.