휴스턴의 압류 증가: 불안한 추세
최근의 데이터는 우려스러운 상황을 보여줍니다. 2024년 3분기 동안 휴스턴에서는 1,791건의 상업 압류가 발생하여 압류 활동이 가장 활발한 상위 다섯 개 도시 중 하나로 자리 잡고 있습니다. 압류건수의 급증은 다가구 부동산이 약 20% 가치를 잃고 있는 가운데, 건물 소유자들이 직면한 문제들을 분명히 보여줍니다.
시장 압박의 주요 요인
1. 금리와 제한된 재융자 옵션
휴스턴의 다가구 시장은 금리 상승으로 큰 타격을 받고 있습니다. 건물 소유자들은 부채 이행에 어려움을 겪고 있으며, 대출 비용 상승으로 이윤이 줄어들고 채무 불이행의 위험이 커지고 있습니다. 시장 회복을 희망하며 대출 기간을 연장하는 전략인 "연장하고 감추기"는 더 이상 통할 수 없는 상황입니다. 금융시장이 긴축되고 재융자 옵션이 줄어들면서 문제는 더욱 복잡해졌습니다.
2. 가치 하락
20%의 자산 가치 하락은 현재 평가와 이전 대출 금액 간의 큰 갭을 만들어냈습니다. 이러한 가치 하락은 건물 소유자에게 스트레스를 줄 뿐만 아니라, 투자자들의 감정에도 변화를 일으켰습니다. 과거에는 공격적인 인수 및 개발이 있었지만, 이제는 수입 안정성과 위험 관리를 중시하는 방향으로 조정되고 있습니다.
대출자 전략: 협상 대 압류
이러한 혼란의 가운데에서, 대출자들은 압류 문제에 대해 협상과 강제 집행을 혼합하여 접근하고 있습니다. 일부 대출자는 재구성을 이끌어내기 위해 압류 위협을 활용하고 있으며, 다른 대출자는 새로운 재무적으로 안정된 구매자에게 대출을 이전하는 방안을 조심스레 모색하고 있습니다. 베터 월드 프로퍼티의 테리 클리프턴 사장은 상황이 종이 위에서 보이는 것만큼 심각하지 않을 수 있다고 평가했습니다. 클리프턴은 예정된 압류의 절반도 이루어지지 않을 것이며, 경매에 올라갈 가능성이 있는 부동산은 약 삼분의 일이 될 것이라고 예측하고 있습니다. 많은 대출자들은 전면적인 압류를 피하기 위해 연장이나 새로운 조건을 협상할 것으로 보입니다.
압류 주목 부동산
해리스 카운티 압류 경매에 출품될 몇 가지 주요 다가구 부동산은 다음과 같습니다:
- Village at Piney Point: 7,400만 달러 대출 (2023년 6월 대출)
- The Palms on Westheimer: 5,460만 달러 대출 (2021년 12월 대출)
- Pecan Square Village: 3,870만 달러 대출 (2023년 3월 대출)
- Pine Lake Village: 1,060만 달러 대출 (2022년 4월 대출)
- Green Tree Place Apartments: 2,010만 달러 대출 (2022년 4월 대출)
- Reserve at 63 Sixty Three: 3,730만 달러 대출 (2022년 4월 대출)
이 목록에는 여러 자산을 보유한 소유자도 있으며, 예를 들어 Falls Apartment Group은 Falls of Las Villas와 Falls of Alta Vista를 포함해 총 거의 1,000개의 임대 유닛을 보유하고 있습니다.
전문가 분석: 예측과 향후 가격 동향
압류 증가에 대한 불안한 상황에도 불구하고, 산업 전문가들은 휴스턴의 다가구 시장의 향후 궤도에 대해 세심한 관점을 가지고 있습니다. 다음은 시장을 형성할 핵심 예측 및 요인입니다:
1. 단기 수정
전문가들은 향후 압류가 더욱 늘어날 경우 자산 가치가 약 10%-15% 추가로 하락할 것으로 예상하고 있습니다. 이러한 판매는 새로운 낮은 기준을 설정하여 전체 시장 평가에 더 많은 압박을 가할 수 있습니다.
2. 공실률과 공급 과잉
현재 휴스턴의 공실률은 10.1%이며, 이는 신규 유닛의 과잉 공급과 적당한 수요 증가로 인한 것입니다. 이러한 공급과 수요의 불균형은 임대료를 하락시킬 가능성이 있으며, 이는 거쳐 들어오는 건물 소유자들에게 또 다른 재정적 스트레스를 제공할 수 있습니다.
3. 경제적 다양화
좀 더 희망적인 측면에서, 휴스턴의 석유 및 가스를 넘어 경제를 다각화하려는 노력은 안정적인 요소로 보이고 있습니다. 재생 가능한 에너지, 생명 과학 및 기술 부문에 대한 투자는 새로운 일자리를 창출하고, 결과적으로 새로운 주민들을 유치하고 있습니다. 이러한 부문이 계속 성장한다면, 다가구 유닛의 과잉 공급 문제를 해결할 수 있을 것입니다.
4. 금리의 영향
금리 환경은 여전히 핵심 변수입니다. 금리가 안정되거나 하락한다면, 투자자 활동이 재개되고 자산 가치를 부양할 수 있습니다. 반대로 금리가 여전히 높다면, 건물 소유자에 대한 재정적 스트레스는 계속될 가능성이 큽니다.
5. 기후 위험 및 보험 비용
휴스턴은 허리케인 및 홍수와 같은 기후 관련 위험에 노출되어 있어 점점 더 중요한 요소가 되고 있습니다. 보험 비용 상승으로 부동산 소유가 더 비싸지고 매력도가 감소하고 있습니다. 이는 일부 투자자들이 기후 위험이 낮은 지역으로 기회를 찾도록 이끌고 있으며, 이는 휴스턴의 수요와 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.
투자자를 위한 전략적 통찰
휴스턴의 다가구 부동산 시장은 기로에 서 있으며, 도전과 기회를 동시에 제공합니다. 전략적인 투자자에게 현재의 하락은 장기적인 잠재력을 지닌 부실 자산을 인수할 수 있는 진입점이 될 수 있습니다. 핵심은 가치 개선 여지가 있거나 경제적 다각화에 연결된 유망한 위치의 자산을 식별하는 것입니다.
1. 부실 자산 인수: 투자자들은 대출자가 유리한 조건을 협상하는 데 열려 있는 자산에서 가치를 찾을 수 있습니다. 적절한 운영 개선이 이루어진다면, 이러한 투자는 시장 안정화 시 상당한 수익을 가져올 수 있습니다.
2. 헤지 전략: 변동성이 큰 금리 환경을 감안할 때, 투자자들은 금리 변동을 헤지할 수 있는 금융 상품을 고려해야 하며, 이는 향후 현금 흐름을 보호하고 수익성을 유지할 수 있게 합니다.
3. 도시 성장에 집중: 휴스턴 경제의 재활성화에 투자하는 것이 유리할 수 있습니다. 인프라 개발을 목표로 하거나 새로운 일자리 중심 근처의 지역에 전략적으로 투자하면 도시가 경제적 기반을 다각화하는 과정에서 큰 이익을 얻을 수 있습니다.
결론: 복잡한 시장 풍경 탐색
휴스턴의 다가구 시장은 확실히 압박을 받고 있지만, 회복과 미래 성장의 가능성도 지니고 있습니다. 단기적으로 압류 뉴스가 두드러질 수 있지만, 도시의 경제적 정책과 금리 안정 가능성이 안정의 길을 제공할 수 있습니다. 이러한 역학을 능숙하게 탐색하고 위험을 효과적으로 관리할 수 있는 투자자들은 지금의 시장 어려움을 내일의 이익으로 전환할 기회를 찾을 수 있을 것입니다. 항상 그렇듯이 정보를 업데이트하고 적응하는 것이 이 발전하는 부동산 환경에서 중요합니다.