주택 구매 불가능 문제: 미국 중산층이 집을 소유할 수 없는 이유
무슨 일이 있었는가: 위기의 숫자와 맥락
미국은 현재 심각한 주택 구매 불가능 문제에 직면해 있습니다. 시장에 나와 있는 주택의 75% 이상이 중산층 구매자에게 손이 닿지 않습니다. 이 심각한 상황은 금리 상승, 집값 급등, 정체된 임금의 조합으로 인해 발생하고 있으며, 많은 사람들이 전통적인 주택 구매 경로를 따르기 점점 더 어려워지고 있습니다.
2019년 이후, 중간 주택 가격은 37% 증가해 평균 420,800달러에 달했습니다. 한편, 모기지 금리는 약 7%로, 수십 년 만에 최고치입니다. 이러한 요인들과 함께 저렴한 주택의 부족이 맞물려 중간 소득을 가진 미국인들이 이용할 수 있는 주택의 수가 크게 줄어들었습니다. 연간 75,000달러를 버는 구매자는 현재 매물로 나와 있는 주택의 약 23%만을 구매할 수 있으며, 이는 불과 5년 전의 50%에서 크게 감소한 수치입니다.
지역별 차이는 더 암울한 상황을 보여줍니다. 라스베이거스와 같은 도시에서는 2023년 중위 소득 신규 대출자의 72%가 40%를 초과하는 부채 비율을 가지고 있어, 위험한 재정 부담을 지고 있습니다. 필라델피아 교외에서도 재고량 감소와 녹지 공간 보호 노력이 맞물려 주택 공급이 더욱 긴축해졌습니다. 애틀랜타에서는 투자자들이 2023년 Moderately priced homes의 41%를 구매하여 잠재적인 주택 소유자들을 밀어내고 있는 상황입니다.
주택 구매 불가능 문제가 계속되면서, 이는 2024년 대선의 핵심 이슈가 되었습니다. 민주당의 카말라 해리스와 공화당의 도널드 트럼프는 서로 다른 해법을 제시하고 있으며, 해리스는 저렴한 주택 공급을 증가시키고 다운 페이먼트 보조금을 제공하는 데 중점을 두고, 트럼프는 규제를 줄이고 연방 토지를 개발에 개방하겠다고 약속하고 있습니다. 하지만 많은 잠재적 주택 구매자들은 두 후보의 유의미한 해법이 나올 것이라는 점에 회의적입니다.
핵심 사항: 주요 문제와 지역적 영향
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높은 금리와 상승하는 가격: 중간 주택 가격은 2019년 이후 37% 증가했으며, 현재 모기지 금리는 약 7%입니다. 이 조합은 중간 소득 미국인에게 주택 구매의 꿈을 거의 불가능하게 만들었습니다.
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공급 부족과 정체된 임금: 시장은 대부분의 중간 소득 구매자가 감당할 수 있는 최대 가격인 256,000달러 이하인 주택이 약 320,000채 부족합니다. 한편, 임금은 주택 가격 상승 속도를 따라가지 못하고 있습니다.
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위험한 부채 수치와 지역적 어려움: 많은 중간 소득 가구들이 주택 구매를 위해 늘어난 부채를 부담하고 있습니다. 예를 들어, 라스베이거스에서는 신규 구매자의 72%가 40%를 초과하는 유지 불가능한 부채 비율을 가지고 있습니다. 필라델피아 교외에서는 인구 증가와 녹지 공간 보호 노력이 심각한 주택 부족을 초래했습니다.
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애틀랜타의 투자자 영향: 애틀랜타에서 투자자, 특히 기관 투자자가 2023년에 Moderately priced homes의 41%를 구매하여 정규 구매자를 위한 재고가 줄어들고 있으며, 이는 2010년부터 2021년까지의 단독 주택 거래의 70%에 참여한 기업이 아프리카계 미국인 거주 지역에서 발생했습니다.
면밀한 분석: 왜 이런 일이 발생하고 있으며 그 결과는 무엇인가?
이런 위기의 근본 원인은 여러 요인이 맞물려 있습니다. 현재 약 7%인 금리는 수십 년 만에 최고치로, 잠재적 주택 소유자에게 대출 비용을 크게 증가시킵니다. 여기에 주택 가격의 급속한 상승이 더해져 2019년 이후 37% 증가한 결과로, 이는 단순히 임금이 따라가지 못하는 구매 불가능의 격차를 만들어내고 있습니다. 중간 가계 소득은 정체되어, 가족들이 주택 소유를 가능성 있는 옵션으로 고려하기조차 어렵습니다.
공급 부족도 또 다른 중요한 요소입니다. 전문가들은 시장이 중간 소득 가정이 구매할 수 있는 가격 범위 내에서 약 320,000채의 주택이 부족하다고 추정하고 있습니다. 이는 주로 구역 제한, 규제 장벽 및 고급 개발에 집중한 것에 기인합니다. 공급을 증가시키기 위한 연방 차원의 개입은 새로운 건설을 제한하는 지역 구역법의 장애물에 부딪혀 있으며, 효과적인 변화가 실행되기 어렵습니다.
주택 위기의 사회적, 정치적 의미는 방대합니다. 집 소유는 미국인들이 부를 쌓는 주된 방법 중 하나로, 이 위기는 부의 격차를 더욱 확대할 위험이 있으며, 이는 세대 간의 분열을 초래해 장기적인 사회적 영향을 미칠 수 있습니다. 2024년 대선에서 카말라 해리스와 도널드 트럼프가 서로 뚜렷한 해결책을 제시하려고 하지만, 유권자들, 특히 라스베이거스의 34세 특수효과 작업자 앤디 밸머트와 필라델피아 교외의 35세 해충 방제원이 된 자비에르 와일리와 같은 사람들 사이에서 회의감이 여전히 높습니다. 두 사람은 결정하지 않았으며, 두 후보 모두 복잡한 문제를 적절히 해결할 수 있을지 의문을 갖고 있습니다.
전문가들은 저렴한 주택 공급을 늘리고 다운 페이먼트 보조금 프로그램을 제안하고 있습니다. 그러나 이러한 제안조차도 어려움이 따릅니다. 다운 페이먼트 보조금이 일부 구매자에게 도움이 될 수 있지만, 공급을 개선하지 않으면서 수요를 증가시켜 가격을 더욱 상승시키는 결과를 초래할 수 있습니다. 임금 정체를 해결하는 것도 이 위급한 상황을 해결하기 위해 필요하지만, 이는 주택 시장 그 이상의 경제적 개입이 필요합니다.
알고 계셨나요? 주택 위기에 대한 흥미로운 사실들
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부채 대 소득 비율 문제: 2023년 중간 소득 가구의 58%는 40%를 초과하는 부채 대 소득 비율을 가지고 있어, 많은 가족들이 주택 구매를 위해 감당해야 하는 재정적 부담이 높다는 신호입니다.
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애틀랜타의 현금 구매자: 투자자와 현금 구매자들은 애틀랜타 주택 시장의 주요 세력입니다. 실제로, 2023년 애틀랜타에서 Moderately priced homes의 41%가 투자자에 의해 구매되었으며, 이는 특히 아프리카계 미국인이 많이 거주하는 지역에 영향을 미쳤습니다.
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세대 간 영향: 주택 위기는 세대 간 부의 격차를 상당히 확대할 것으로 예상됩니다. 젊은 가정들이 주택을 구매할 여력이 줄어들며, 미래 세대에게 주택 소유는 실현 불가능한 꿈이 되고 국가의 사회적 풍경을 변화시킬 것입니다.
주택 구매 불가능 문제는 단순한 숫자에 관한 것이 아니라, 어려운 결정을 내리고 불확실한 미래를 마주하는 진짜 사람들에 관한 것입니다. 공급을 증가시키고 임금 정체 문제를 해결하기 위한 실질적인 정책 변화가 없다면, 미국의 집 소유라는 꿈은 수백만 명의 사람들에게 계속해서 멀어질 수 있습니다.