미국 법무부(DOJ), RealPage 및 6개 주요 임대업체의 임대료 담합 의혹 제기 소송
워싱턴 D.C., 2025년 1월 7일 — 부동산 업계의 반경쟁 행위에 대한 중대한 조치로, 미국 법무부(DOJ)는 RealPage Inc.와 6개의 주요 임대업체를 겨냥한 수정된 반독점 소송을 제기했습니다. 이 소송은 해당 기업들이 전국적으로 임대료를 인위적으로 인상하여 시장 경쟁을 저해하고 세입자의 비용을 증가시키는 공모를 했다고 주장합니다.
주요 주장 및 관련 당사자
법무부는 10개 주 검찰총장과 협력하여 RealPage와 6개의 주요 임대업체(Greystar, Blackstone의 LivCor, Camden Property Trust, Cushman & Wakefield/Pinnacle, Willow Bridge, Cortland)가 불법적인 협력을 통해 임대료를 조작했다고 비난했습니다. 이들 임대업체는 총 43개 주와 워싱턴 D.C.에 걸쳐 130만 채의 주택을 관리하고 있습니다.
주장되는 계획
법무부의 고소장의 핵심은 이들 임대업체가 RealPage의 공통 가격 알고리즘을 사용하여 임대료를 동기화했다는 주장입니다. 이러한 조정된 노력에는 고위 관리자 간의 직접적인 의사소통, "콜 어라운드"로 알려진 시장 조사, 가격 전략을 논의하는 RealPage 사용자 그룹, 경쟁사와의 알고리즘 매개변수 공유 등 다양한 채널을 통한 민감한 경쟁 정보 공유가 포함된 것으로 알려져 있습니다. 구체적인 사례는 다음과 같습니다.
- Greystar가 Camden과 갱신 요금 및 가격 전략을 공유함.
- Camden과 LivCor의 임원들이 수개월 동안 가격 전략에 대해 협력함.
- LivCor와 Willow Bridge가 사용자 그룹 내에서 갱신 요금 인상에 대해 논의함.
- Greystar가 Willow Bridge에 자동 승인 매개변수를 제공함.
Cortland와의 합의
중요한 발전으로, 13개 주에 걸쳐 8만 채의 주택을 관리하는 Cortland는 동의 명령에 동의했습니다. 합의의 주요 조항은 다음과 같습니다.
- 진행 중인 법무부 조사에 대한 전적인 협조.
- 가격 모델에 경쟁사의 데이터를 사용하는 것을 금지함.
- 가격 알고리즘을 감독할 법원 임명 감독관을 배치함.
- 경쟁 정보 공유 금지.
이 동의 명령은 최종 확정되기 전에 60일간의 공개 의견 수렴 기간을 거칠 것입니다.
주 참여 확대
일리노이주와 매사추세츠주가 공동 원고로 추가되면서 소송에 대한 참여가 증가하여 주 파트너의 총 수가 10개로 늘었습니다. 다른 참여 주에는 캘리포니아, 콜로라도, 코네티컷, 미네소타, 노스캐롤라이나, 오레곤, 테네시, 워싱턴이 포함되어 임대료 조작에 대한 광범위한 우려를 보여줍니다.
본사 및 운영에 미치는 영향
연루된 기업들은 미국 주요 도시에 본사를 두고 있습니다.
- Greystar: 사우스캐롤라이나주 찰스턴
- LivCor 및 Cushman & Wakefield: 일리노이주 시카고
- Willow Bridge (구 Lincoln Residential): 텍사스주 달라스
- Camden: 텍사스주 휴스턴
- Cortland: 조지아주 애틀랜타
반독점 소송의 배경
법무부의 소송은 다세대 부동산 부문의 알고리즘 기반 가격 책정에 대한 규제 감시의 상당한 강화를 의미합니다. 임대업체 간의 공모를 용이하게 한 것으로 비난받는 RealPage의 소프트웨어는 이전부터 조사를 받아왔습니다. 특히 2024년 12월, 법무부는 행정부의 반독점 집행 우선순위 변화의 영향을 받아 RealPage에 대한 이전의 반독점 소송을 취하했습니다.
재무 실적 및 시장 반응
법적 혼란 속에서 Camden Property Trust는 노스캐롤라이나주와 애리조나주와 같은 지역의 강력한 임대 수요 덕분에 주당 운영 수익이 1.71달러로 분석가의 예상치를 상회하는 2024년 2분기 강력한 재무 실적을 보고했습니다. 그러나 주식 시장은 부정적으로 반응했습니다.
- Camden의 주가는 현재 112.27달러로 1.05% 소폭 하락했습니다.
- Cushman & Wakefield는 12.46달러로 3.04% 하락했습니다.
- Blackstone Inc. (LivCor의 모회사)는 172.45달러로 1.34% 하락했습니다.
운영 조정 및 업계 전반의 과제
소송에 대한 대응으로 Cortland는 경쟁사의 민감한 데이터와 공통 가격 알고리즘 사용을 중단할 것을 약속했으며, 더욱 독립적이고 준수하는 가격 전략으로의 업계 전반의 변화 가능성을 시사합니다. 이러한 조정은 다른 회사들이 법적 위험을 완화하기 위해 제3자 가격 책정 도구에 대한 의존도를 재평가하도록 유도할 가능성이 높습니다.
샌프란시스코와 필라델피아와 같은 도시는 이미 알고리즘 가격 책정 및 데이터 공유 관행의 사용을 제한하는 법안을 제정하여 임대료 인상을 억제하고 세입자의 이익을 보호하려고 합니다. 이러한 규제 변화는 전국의 임대업체와 부동산 관리 회사에 상당한 운영상의 과제를 제기합니다.
법적 불확실성 속 투자 고려 사항
투자자는 진행 중인 법적 절차와 규제 개발을 면밀히 모니터링하는 것이 좋습니다. 이러한 요소는 알고리즘 가격 책정 도구를 사용하는 부동산 회사의 운영 모델과 수익성에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 강화된 감시는 업계 관행의 변화를 초래하여 임대 수입과 회사 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
또한, 변화하는 법적 환경은 연루된 기업의 투자 심리와 주가에 영향을 미칠 수 있습니다. 다세대 부동산 부문에서 정보에 입각한 투자 결정을 내리려면 규제 동향과 회사의 대응에 대한 정보를 얻는 것이 중요합니다.
분석 및 미래 예측
즉각적인 법적 및 규제적 영향
법무부의 소송은 주요 임대업체 간의 공모 및 데이터 공유 관행과 관련된 중요한 반독점 문제를 강조합니다. 현재 10개의 주 검찰총장이 참여함에 따라 이 사건은 상당한 추진력을 가지고 있습니다. 다른 임대업체들이 Cortland의 선례를 따라 합의하고 벌금을 지불하며 운영상의 변화에 동의할 것이라는 예측이 나옵니다. 또한 연방 및 주 규제 기관은 알고리즘과 공유 데이터의 사용을 제한할 수 있는 부동산 가격 책정 도구에 대한 감독을 강화할 것으로 예상됩니다.
연루된 기업에 대한 재정적 영향
단기적으로 이 소송은 Greystar, Blackstone, Camden Property Trust, Cushman & Wakefield와 같은 기업에 불확실성을 초래하여 주가 하락과 법적 비용 증가로 이어졌습니다. 장기적인 영향으로는 가격 책정 도구가 제한될 경우 마진 감소와 RealPage의 기술에 대한 잠재적인 감액이 포함될 수 있으며, 새로운 준수 가격 책정 솔루션에 대한 투자가 필요합니다.
시장 및 업계 영향
부동산 업계는 알고리즘 가격 책정에서 더 전통적인 모델 또는 독점적인 규정 준수 알고리즘 개발로 전환될 수 있습니다. 이러한 전환은 증가하는 여론과 세입자 옹호가 임대료 상한선과 같은 정책을 추진함에 따라 세입자에게 권한을 부여할 수 있습니다.
투자 기회
방어적인 부동산 투자, AI 준수 솔루션 투자 및 세입자 중심 부동산 모델에 기회가 있습니다. 투자자는 소송에 크게 노출된 기업의 주식을 공매도하거나 혁신적인 준수 임대 가격 책정 솔루션을 제공하는 PropTech 회사에 분산 투자하는 것을 고려할 수도 있습니다.
투자자를 위한 전략적 권고 사항
- 법적 절차를 면밀히 모니터링: 소송의 결과는 선례를 설정하여 업계 표준을 재편할 수 있습니다.
- 탄력적인 REIT로 전환: 기술 기반 가격 책정에 의존하는 다세대 REIT에 대한 노출을 줄이고 산업 및 의료 부동산과 같은 부문의 보유량을 늘립니다.
- 단기 변동성 활용: 소송의 영향을 가장 많이 받는 기업에 대한 공매도 기회를 모색하는 동시에 탄력적인 기업에 대한 장기 투자를 고려합니다.
- PropTech 준수로 다각화: 준수 및 투명성 도구에 중점을 둔 AI 기반 기업에 투자합니다.
- 공공 정책 동향 관찰: 임대인에게 우호적인 주에 대한 투자에 집중하고 규제 감시가 심한 시장은 피합니다.
최종 판결
RealPage 및 6개 주요 임대업체에 대한 법무부의 소송은 다세대 주택 부문에 있어 중요한 순간을 나타내며, 업계 관행을 근본적으로 바꿀 가능성이 있습니다. 투자자는 연루된 임대업체와 관련된 위험을 평가하면서 규제 준수 기술 및 저렴한 주택 부문에서 성장 분야를 탐색하는 신중하면서도 기회주의적인 접근 방식을 채택하는 것이 좋습니다. 성공은 변화하는 규제 환경에 신속하게 적응하고 혁신적이고 세입자 친화적인 비즈니스 모델에 투자하는 사람들에게 유리할 것입니다.