중국의 대응: 제한 완화와 대출 증대
중국의 새로운 전략의 핵심은 부동산 시장에 활력을 불어넣기 위한 다면적인 접근 방식입니다. 정부는 지역 당국에 주택 구매 및 판매에 관한 제한, 가격 상한선, 일반 및 비일반 주택 정의 등을 조정하거나 취소할 수 있는 더 많은 자율권을 부여했습니다. 이러한 "네 가지 취소"는 시장의 제한을 완화하고 수요를 자극할 것으로 기대됩니다.
이외에도, "네 가지 감소"가 시행되어 주택 구매자와 판매자 모두의 재정 장벽을 낮추고 있습니다. 주택 공적 자금 대출 이자율을 0.25%포인트 인하하고, 첫 주택 구매자와 두 번째 주택 구매자의 최소 계약금이 15%로 낮추어지며, 오래된 주택을 판매할 때 세금이 줄어드는 방식입니다.
더불어, 정부는 지연된 프로젝트에 대한 재정 지원을 늘리겠다고 약속했습니다. "두 가지 증가" 전략의 일환으로, 완료가 필수적인 "화이트리스트" 프로젝트에 대한 신용이 연말까지 4조 위안으로 확대될 것입니다. 또한, 100만 개의 도시 마을 및 노후 주택 단위가 자금 지원을 통해 개축될 예정입니다.
이러한 정책들은 이미 초기 효과를 보이고 있으며, 리 홍 장관은 특히 상하이와 선전과 같은 1선 도시에서 주택 판매, 방문 및 거래가 증가하고 있음을 보고했습니다. 최근 "황금 주간" 휴일 동안 23개 주요 도시에서의 주택 구매가 전월 대비 77% 증가하여 구매자 신뢰가 점차 회복되고 있다는 신호입니다.
혼합된 반응: 낙관과 경계
정부의 최신 노력에 대한 낙관론이 있지만 전문가들과 시장 관찰자들의 반응은 혼합되어 있습니다. 이 조치를 지지하는 분석가들은 제한 완화, 계약금 인하, 시장에 신용 주입의 결합적 접근 방식이 부문을 안정시키는 데 도움이 될 것이라고 주장합니다. "황금 주간" 동안의 부동산 거래의 급증과 같은 초기 회복의 신호는 이러한 이니셔티브가 수요와 공급의 균형을 맞출 수 있다는 증거입니다.
그러나 회의론도 여전합니다. 비평가들은 이러한 단기적 개입이 유동성과 거래량을 일시적으로 증가시킬 수는 있지만, 중국 부동산 시장이 직면한 더 깊은 문제를 해결하는 데는 큰 도움이 되지 않다고 경고합니다. 이 부문의 문제는 과도한 부채에 뿌리를 두고 있으며, 많은 개발업체가 막대한 채무 부담에 시달리고 있습니다. 이러한 근본적인 문제를 겨냥한 구조적 개혁 없이는 미래의 위기에 대한 위험이 여전히 큽니다.
SPI 자산 관리의 스티븐 인네스 같은 경제학자들은 현재 상황을 "폭탄 시계"에 비유하며, 정부의 조치가 향후 시장 불안정을 지연시킬 수는 있으나, 산업을 괴롭히는 구조적 약점을 완전히 해결하지는 못한다고 경고합니다. 여기에는 높은 개발업체 부채, 완공되지 않은 주택 프로젝트, 그리고 오랜 역사를 가진 투기적 투자 관행이 포함됩니다.
구조적 개혁에 대한 요구
정부의 정책으로 촉발된 단기적 개선에도 불구하고 많은 전문가들은 중국 부동산 부문의 지속 가능한 안정을 위해서는 구조적 개혁이 필요하다고 주장합니다. 현재의 조치는 일시적으로 증상을 완화할 수 있으나, 부동산 시장의 문제의 근본적인 원인을 해결하지는 않습니다.
주요 문제 중 하나는 과도한 부채 의존입니다. 중국의 많은 부동산 개발업체들은 지속 불가능한 수준으로 대출을 받아 급속한 건설을 촉진했지만, 재정적 위기에 취약해졌습니다. 정부의 재정 지원과 낮은 계약금 제공은 즉각적인 유동성 문제를 완화할 수 있지만, 이러한 과도한 차입 문제를 해결하지 않는 한 산업은 미래의 위기 위험에 노출될 수 있습니다. 부채 구조 조정과 더 지속 가능한 금융 모델의 촉진은 장기 회복을 위한 중요한 단계로 여겨집니다.
미완성 주택 프로젝트의 만연도 또 다른 큰 도전입니다. 개발업체들이 구매자로부터 결제를 받았으나 건설 완료를 위한 자금이 부족합니다. "화이트리스트" 프로젝트에 대한 신용 증가는 일부 개발이 완료되도록 보장할 수 있지만, 이러한 부분적인 접근은 구매자의 신뢰를 완전히 회복하지 못합니다. 주택이 완공된 후에만 판매되는 "완공 후 판매" 모델로 전환하는 것과 같은 더 포괄적인 해결책이 이러한 위험을 완화할 수 있습니다.
중국의 변화하는 인구통계 및 도시화 추세도 구조적 과제를 제기합니다. 수십 년 동안 부동산 시장의 성장을 촉진했던 빠른 도시화가 현재 둔화되고 있습니다. 성숙한 도시 인구와 감소하는 출생률은 새로운 주택에 대한 미래의 수요를 줄일 수 있습니다. 이를 해결하기 위해 전문가들은 저렴한 주택 및 임대 시장 개발에 중점을 둔 개혁이 필요하다고 주장하고 있습니다. 실제 수요에 맞춘 공급을 확보하는 것이지, 투기적 투자가 아닌 방향으로 나아가야 합니다.
공급 과잉 문제는 중국의 2선 및 3선 도시에서 특히 심각합니다. 여기에서는 판매되지 않은 주택이 대량으로 쌓이면서 이른바 "유령 도시"가 생겼습니다. 이러한 공급 과잉은 잘못된 계획과 지역 정부의 비현실적인 성장 목표의 결과입니다. 전문가들은 토지 이용 정책 개혁과 지역 정부에 대한 더 큰 자율성이 필요하다고 주장하여 미래의 공급과 수요 불일치를 방지할 수 있게 해야 한다고 강조합니다.
결론: 더 깊은 개혁의 필요성
중국의 최신 조치가 침체된 부동산 시장에 단기적인 안도감을 주었다고 할지라도, 구조적인 문제는 여전히 크게 해결되지 않고 있습니다. 개발업체의 과잉 차입과 완공되지 않은 프로젝트, 투기적 투자 관행은 부문의 장기적 안정성을 위협하고 있습니다.
전문가들은 부채 구조 조정, 더 지속 가능한 금융 모델로의 전환, 토지 이용 및 주택 정책 변경과 같은 더 깊은 개혁이 필요하다고 동의합니다. 이러한 구조적 변화 없이는 중국은 최근 몇 년간 부동산 부문을 특징짓는 호황과 불황의 주기를 반복할 위험이 있습니다.