실리콘 밸리에서 흔들리는 주택 구매의 꿈: 기술 경기 침체, 이민 제한, 그리고 쉬운 돈의 시대 종말
주말에 실리콘 밸리에서 열리는 오픈 하우스의 분위기는 불과 몇 년 전의 열광적인 에너지와는 거리가 멉니다. 길가에 줄지어 서 있던 테슬라 차량들, 가격 인상 조항을 적어 내던 열성적인 커플들, 그리고 일요일 밤까지 수십 건의 제안을 받던 부동산 중개인들의 모습은 사라졌습니다. 그 자리를 대신하는 것은 조용한 복도, 무료 커피를 제공하는 지나치게 열성적인 중개인, 그리고 호기심이나 신중함 때문에 필요 이상으로 오래 머무는 한두 명의 방문객입니다.
한때 샌프란시스코 베이 에어리어 기술 붐을 탔던 많은 사람들에게 상황이 바뀌었습니다. 소프트웨어 엔지니어의 성공을 상징했던 "3년 근무, 1번의 IPO, 1채의 집"이라는 불변의 공식은 깨졌습니다. 어쩌면 영원히 말입니다.
"더 이상 2021년이 아닙니다": 구매 심리의 변화
베이 에어리어의 주요 기술 회사 내부에서 익명을 요구한 한 선임 소프트웨어 엔지니어는 뚜렷한 분위기 변화를 설명했습니다.
"예전에는 RSU(양도 제한 조건부 주식)가 계약금이라는 농담을 하곤 했습니다."라고 엔지니어는 말했습니다. "지금은 '우리 팀이 6개월 후에도 존재할지조차 알 수 있을까?'라는 생각에 더 가깝습니다."
혹시 RSU(양도 제한 조건부 주식)가 소프트웨어 엔지니어에게 인기 있는 보상 형태라는 것을 알고 계셨나요? RSU는 일반적으로 몇 년에 걸쳐 특정 조건을 충족한 후 회사 주식을 부여하겠다는 약속을 나타냅니다. 이 보상 방식을 통해 회사는 직원들의 관심사를 회사 성공과 일치시키면서 경쟁력 있는 패키지를 제공할 수 있습니다. RSU를 제공함으로써 고용주는 엔지니어가 더 오래 근무하고 잠재적인 주가 상승으로부터 이익을 얻도록 장려하여 양측 모두에게 이익이 됩니다. RSU는 또한 세금 혜택을 제공하고 비용을 권리 행사가 발생할 때까지 연기하여 회사가 현금 흐름을 관리하는 데 도움이 됩니다. 이러한 접근 방식은 기술 업계에서 표준이 되었으며 종종 엔지니어 총 보상의 상당 부분을 차지합니다.
시장 심리의 상당 부분이 방어적으로 바뀌었습니다. 가장 눈에 띄는 추세 중 하나는 주택 소유에 대한 열망의 세대 간 차이입니다. 특히 2세 이민자 출신인 젊은 미국 태생의 기술직 근로자들은 주택 담보 대출로 자신을 묶는 데 덜 열성적인 것 같습니다. 한때 학군과 평방 피트당 가격을 중심으로 이루어졌던 대화는 이제 원격 근무, 지리적 차익 거래, 그리고 임대의 유연성을 중심으로 이루어집니다.
"하우스 해킹(집을 사서 방을 임대하는 것)에 대해 언급했더니 사람들이 그리스어를 듣는 것처럼 쳐다봤습니다."라고 같은 엔지니어는 말했습니다. "더 이상 절박함이 없습니다."
하우스 해킹은 주택 소유자가 주요 거주지에서 소득을 창출하는 현명한 부동산 전략이라는 것을 알고 계셨나요? 주택을 구입하고 방이나 다세대 주택의 유닛과 같은 일부를 임대함으로써 개인은 주거 비용을 크게 상쇄할 수 있습니다. 이 접근 방식은 자산 형성에 도움이 될 뿐만 아니라 수동적인 소득 흐름을 제공합니다. 장기 임대 또는 Airbnb와 같은 단기 옵션을 통해 하우스 해킹은 부동산 투자 경험을 얻으면서 주택 소유를 더 저렴하게 만드는 혁신적인 방법을 제공합니다. 젊은 투자자가 시장에 진입하고 부를 축적하는 데 인기 있는 방법이지만 신중한 계획과 관리가 필요합니다.
이민 병목 현상이 조용한 구매자 엑소더스를 초래합니다.
베이 에어리어 주택 수요의 점진적인 붕괴는 단순히 문화적인 것만이 아니라 구조적인 것입니다. 가장 심각한 요인 중 하나는 이민 장벽입니다. 한때 뛰어난 외국인 학생들을 정규직으로, 그리고 결국에는 수백만 달러짜리 주택으로 연결했던 기술 파이프라인이 막혔습니다.
H-1B 비자를 취득하는 것이 매우 경쟁이 치열하다는 것을 알고 계셨나요? 이 비자는 압도적인 수요로 인해 추첨 시스템의 적용을 받으며 연간 약 85,000개의 자리만 이용할 수 있습니다. 최근 몇 년 동안 선정률은 16.6%로 낮아 지원자에게 어려움을 안겨주었습니다. 이 과정은 또한 지원자를 후원하고 엄격한 규정을 준수해야 하는 고용주에게 비용이 많이 들고 시간이 많이 걸립니다. 총 등록 건수가 최근 감소했음에도 불구하고 고유 수혜자 수는 여전히 높아 경쟁이 치열합니다. 미국 고급 학위를 가진 지원자는 약간 더 나은 확률을 갖지만 전반적으로 H-1B 비자를 확보하려면 신중한 계획이 필요하며 추첨에서 선택되지 않은 경우 대체 비자 옵션을 모색해야 합니다.
2022년 이후 H1B 비자 상한선, 영주권 PERM 적체, 그리고 기업의 감축으로 인해 많은 외국인 근로자들이 불안정한 상태에 놓였습니다. H1B 추첨에서 당첨되지 못한 사람들에게 아메리칸 드림은 이미 끝났습니다. 당첨된 사람들에게도 영주권 과정은 여러 해 동안 지연되고 있습니다.
H-1B 비자 신청 및 승인 추세 (2022-2025 회계 연도)
| 회계 연도 | 총 등록 건수 | 자격 등록 건수 | 선정률 | 승인 건수 | 거부율 (계속 고용) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 479,953 | 470,342 | 26% | N/A | N/A |
| 2024 | 780,884 | 758,994 | 25% | N/A | N/A |
| 2023 | N/A | N/A | 27% | N/A | N/A |
| 2022 | N/A | N/A | N/A | 442,043 | 2% |
Google과 Meta에서 여러 건의 지연된 사례에 정통한 한 고용 변호사는 "안정적인 이민 경로가 없으면 정착하지 않습니다. 사지 않습니다."라고 말했습니다. "그렇지 않았으면 자격을 갖춘 많은 구매자에게 완전한 동결입니다."
수치는 이를 뒷받침합니다. Meta는 많은 H1B 직원에 대한 영주권 신청 처리를 중단한 것으로 알려졌습니다. Google에서는 PERM 서류 제출 지연으로 인해 조용한 공황 상태가 발생했습니다. 이는 주변적인 일화가 아니라 한때 신뢰할 수 있는 고소득, 첫 주택 구매자 유입의 상당 부분을 나타냅니다.
PERM 노동 인증 프로세스가 미국 고용주가 외국인 근로자를 영구적으로 고용하는 데 중요한 단계라는 것을 알고 계셨나요? 노동부가 관리하는 이 프로세스는 외국인 근로자를 고용하는 것이 미국 근로자의 임금과 조건에 부정적인 영향을 미치지 않도록 보장합니다. 고용주는 해당 직무에 적합한 미국 근로자가 없음을 증명하기 위해 철저한 채용 노력을 기울이고, 일반적인 임금 결정을 받고, 자세한 문서를 사용하여 양식 9089를 제출해야 합니다. 제출되면 신청서는 검토를 거치며 몇 달이 걸릴 수 있습니다. 이 프로세스는 많은 취업 기반 영주권 신청, 특히 EB-2 및 EB-3 비자 범주에 필수적이며 미국 영주권을 원하는 외국인 근로자의 이민 경로에서 중요한 부분입니다.
한때 금이었던 스톡 옵션, 이제는 신기루
주택 구매를 주저하게 만드는 요인은 한때 적극적인 구매를 가능하게 했던 보상 구조가 무너지고 있다는 점입니다.
2019년에서 2021년 사이에 주식 기반 보상이 급증했는데, 이는 급등하는 평가액, 활황인 IPO 시장, 그리고 스타트업과 FAANG 거대 기업 간의 의자 뺏기 게임에 의해 주도되었습니다. 18개월마다 직장을 옮기는 사람들은 30-50%의 보상 인상을 기대할 수 있었습니다. 주택 가격도 그에 따라 상승했습니다. 갓 부여된 주식으로 충당된 계약금으로 2백만 달러짜리 보급형 주택을 구매하는 경우가 많았습니다.
2019년부터 2025년(연도 누계)까지의 미국 IPO 시장 활동
| 연도 | IPO 건수 | 조달 금액 (USD) |
|---|---|---|
| 2019 | 232 | $623억 |
| 2020 | 480 | $1,741억 |
| 2021 | 1,035 | $3,013억 |
| 2022 | 181 | $181억 |
| 2023 | 154 | $227억 |
| 2024 | 225 | 데이터 없음 |
| 2025 (연도 누계) | 68 | $69억 |
하지만 그러한 도약을 가능하게 했던 생태계는 무너졌습니다. IPO는 간헐적으로 발생합니다. RSU 패키지는 정체되었습니다. 빅테크 기업은 이제 과도한 제안을 하는 것보다 "인력 최적화"를 선호합니다.
클라우드 인프라 스타트업의 한 선임 채용 담당자는 "모두가 2025년을 회복의 해로 기대했습니다."라고 말했습니다. "대신 우리는 여전히 살을 빼고 있습니다. 엔지니어는 새 직장을 협상하지 않고 자신의 직업을 유지하고 있습니다. AI가 곧 소프트웨어 엔지니어를 대체할 것이라고 확신합니다. 일자리가 인도와 동유럽으로 옮겨가고 있다는 사실을 잊지 마세요."
주택 시장에게 이러한 변화는 심오합니다. 한때 열광적인 입찰 전쟁을 뒷받침했던 구매력이 더 이상 재생성되지 않습니다. 그리고 팬데믹 시대의 주식 패키지가 권리 행사 소멸로 사라짐에 따라 구매자 물결이 조용히 시장에서 빠져나갑니다.
보이지 않는 천장: 높은 금리, 낮은 위험 감수성
이러한 인구 통계학적, 심리적 냉각에 덧붙여 가혹한 거시적 배경이 있습니다.
2025년 3월 현재 30년 고정 모기지 금리는 약 6.67%로, 많은 주택 소유자가 팬데믹 호황기에 고정했던 금리의 두 배 이상입니다. 2021-2022년에 발행된 변동 금리 모기지(ARM)가 재설정되기 시작하여 일부 레버리지 가구에 불편함을 주고 있습니다.
표: 미국 30년 고정 모기지 금리의 과거 추세 (2015-2025)
| 연도 | 연평균 금리 (%) | 주목할 만한 추세 |
|---|---|---|
| 2015 | 3.85 | 일반적인 하락 시작 |
| 2016 | 3.65 | 계속되는 하락 |
| 2017 | 3.99 | 약간의 증가 |
| 2018 | 4.54 | 하락 재개 전 최고점 |
| 2019 | 3.94 | 하락 재개 |
| 2020 | 3.10 | 급격한 하락 (COVID-19 영향) |
| 2021 | 2.96 | 사상 최저점 |
| 2022 | 5.34 | 급격한 증가 시작 |
| 2023 | 6.81 | 계속되는 증가 |
| 2024 | 6.72 | 약간의 완화 |
| 2025 | 6.67 | 현재 금리 (2025년 3월 20일 기준) |
고정 효과는 대치를 만들었습니다. 3% 미만의 금리를 가진 주택 소유자는 판매를 거부하는 반면, 새로운 구매자는 소박한 타운하우스에 대해 월 10,000달러의 지불액에 주저합니다. 그 결과는 무엇일까요? 교착 상태입니다.
현재 마운틴 뷰에서 임대하고 있는 한 기술직 근로자는 "지금 구매하려면 비합리적이거나 자신의 직업에 엄청난 자신감이 있어야 합니다."라고 말했습니다. "아무도 떨어지는 칼날을 잡고 싶어하지 않습니다."
그러나 그 "칼"은 멀리 떨어지지 않을 수 있습니다. 수요 약화에도 불구하고 제한된 재고는 강력한 완충 장치로 남아 있습니다. 수십 년간의 과소 건설, 지리적 제약, 그리고 Prop 13 세금 억제책은 계속해서 공급을 억제하고 있습니다.
1978년에 통과된 캘리포니아의 발의안 13이 주의 부동산 과세에 혁명을 일으켰다는 것을 알고 계셨나요? 이 획기적인 수정안은 부동산세를 평가액의 1%로 제한하고 소유권 변경 또는 신축 공사가 없는 한 연간 증가율을 2%로 제한합니다. 이는 주택 소유자가 재산을 더 오래 소유할수록 세금이 낮아지는 혜택을 누린다는 의미이며, 이는 은퇴자를 보호한다는 찬사를 받았지만 주택 회전율을 줄이고 지방 정부 수입에 영향을 미친다는 비판도 받았습니다. 발의안 13은 또한 주세 인상 및 지방 특별세에 대해 3분의 2의 다수를 요구하므로 캘리포니아의 재정 상황에서 강력한 힘을 발휘합니다. 논란에도 불구하고 이는 주택 시장에서 학교 자금 지원에 이르기까지 모든 것에 영향을 미치는 캘리포니아 세금 정책의 초석으로 남아 있습니다.
붕괴의 환상, 분할의 현실
광범위한 불안에도 불구하고 Zillow와 같은 출처의 데이터는 2025년에 베이 에어리어 주택 가격이 지역에 따라 0.2%에서 1.8% 사이로 소폭 하락할 것으로 예측합니다. 대조적으로 캘리포니아 부동산 중개인 협회는 주 전체적으로 4.6% 상승을 예상합니다.
이러한 명백한 모순은 분할에 의해 해결됩니다. 베이 에어리어는 지리적으로, 경제적으로, 그리고 인구 통계학적으로 양분되고 있습니다.
- 보급형 주택 ($150만 - $250만), 특히 중심에서 벗어난 지역의 타운하우스와 콘도는 압박을 받고 있습니다. 이곳은 직업 불안정, 비자 문제, 그리고 금리 민감성이 충돌하는 곳입니다.
- 대조적으로 팔로 알토, 로스 알토스, 그리고 노에 밸리의 고급 주택은 여전히 회복력이 있습니다. 이들은 점점 더 현금으로, 종종 기술 베테랑이나 새로 탄생한 AI 승자에 의해 구매됩니다.
멘로 파크의 한 오랜 중개인은 "시장이 붕괴되고 있는 것이 아닙니다."라고 말했습니다. "단지 재분배되고 있을 뿐입니다. 쉬운 구매자는 사라졌습니다. 진지한 구매자는 여전히 여기에 있습니다."
다음 단계: 파괴가 아닌 재조정
2008년 이후의 위기가 강제 매각과 은행 주도의 압류로 정의되었다면 오늘날의 경기 침체는 주저함과 환멸에 의해 주도됩니다. 아직 아무도 공황 상태에 빠지지 않았습니다. 하지만 아무도 축하하지 않습니다.
조용한 재조정이 진행 중입니다.
- 구매자에게 이는 더 큰 영향력을 행사할 수 있는 기간이지만 감당할 수 있는 기간은 아닙니다. 입찰 전쟁은 가라앉았지만 스티커 쇼크는 여전합니다.
- 판매자의 경우 기대치를 억제해야 합니다. 이웃이 2021년에 받은 220만 달러가 더 이상 현실적이지 않을 수 있습니다.
- 투자자의 경우 게임은 평가 절상에서 수익률과 장기적인 생존 가능성으로 바뀌었습니다. 투기적인 열기에 의해 오랫동안 왜곡되었던 임대료 대비 가격 비율은 합리성을 향해 다시 움직이고 있습니다.
더 큰 메시지는 문화적일 수 있습니다. 오랫동안 돈, 야망, 혁신의 속도로 정의되었던 베이 에어리어는 감속하고 있습니다. 주택 소유가 획득해야 할 이정표이자 돈벌이라는 생각은 더 절제된 정신으로 대체되고 있습니다.
대화를 시작한 선임 엔지니어는 "대규모 아시아 도시를 연상시킵니다."라고 말했습니다. "어느 날 깨어나면 정점이 지나갔다는 것을 깨닫습니다. 그리고 적응합니다."
유산과 유동성 사이
베이 에어리어는 피닉스가 아닙니다. 선전도 아닙니다. 부, 제약, 그리고 신화가 이상하게 혼합되어 관리되는 고유한 주택 유기체입니다. 무너지지 않을 것입니다. 하지만 천천히, 조용히, 필연적으로 변화하고 있습니다.
차세대 기술직 근로자는 한때 구조적이고 자가 강화되는 것으로 여겨졌던 부가 이제 우발적이라는 사실을 발견하고 있습니다. 정책에 따라. 금리에 따라. 운에 따라.
그들에게 집은 더 이상 트로피가 아니라 질문입니다. 더 적은 사람들이 서둘러 답하려는 질문입니다.